서울남부지방법원 2025타경12648. 서울 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 2층 204호, 전용 23.84㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 처리입니다. 임차인 이다혜는 2021.09.03 전입했고, 말소기준권리인 2023.05.11 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.07.29이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 144,640,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 이다혜에게 141,815,040원이 배당되고 보증금 중 87,184,960원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 붙었습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건이어서, 해당 조건이 그대로 적용되면 이다혜 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12648 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.84㎡ · 제2층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 · 사용승인 2021.01.18 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.11.10 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 조건부로 인수 해소
등기부상 2021.01.29 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 2,100,000,000원은 2021.09.01 일부해지로 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준권리는 2023.05.11 국의 압류입니다. 문제는 임차인 이다혜의 전입일 2021.09.03이 이 기준권리보다 빠르다는 점입니다. 따라서 이다혜는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2021.09.03 / 2021.07.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
임차권등기는 2023.09.19 접수됐고 보증금은 229,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 다만 이 사건에서는 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 그 조건이 이행되는 한 낙찰자가 이다혜의 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 76.1%지만, 하락 추세와 거래 희소성까지 같이 봐야 한다
더스위트는 12세대, 사용승인 2021.01.18의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 6건이지만 최근 12개월 거래는 2026.03 한 건, 190,000,000원뿐입니다. 따라서 2021년 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.4㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 23.4㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 23.84㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 23.84㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 21.99㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.11 | 21.99㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 특별매각조건을 반영한 실질취득 144,640,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 76.1%입니다. 수치만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -16.4% 추세이고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 190,000,000원을 단단한 시세 하단으로 단정하기는 어렵습니다. 전체 6건 평균 221,166,666원은 대부분 2021.11 거래가 반영된 값이어서 현재 가격 메리트의 핵심 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 이다혜 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 이다혜의 보증금 부족분은 87,184,960원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 본 건은 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택·일반주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 중 2층이며, 사용승인일은 2021.01.18입니다. 급탕·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 4미터 폭의 초록마을로16길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,780,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더스위트는 12세대의 소규모 다세대주택이고, 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 변동성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 이다혜는 2021.09.03 전입으로 2023.05.11 말소기준 압류보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 87,184,960원의 미배당 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 최근 시세만 기준으로 판단. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 190,000,000원이고 현재 실질취득은 그 76.1%입니다. 2021년 거래가 섞인 전체 평균보다 이 최신 자료를 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -16.4%이므로 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 안전마진을 확정해선 안 됩니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 이미 2회 유찰됐고 동일 건물 경매물건 평균 유찰은 2.7회입니다. 소규모 다세대의 매수·매도 유동성을 함께 확인해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실제 인수 있음”은 다르다
이 사건은 표면만 보면 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 배당으로 87,184,960원이 부족해 위험도가 높은 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 그렇게 봐야 합니다. 그러나 이번 매각은 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 판단의 기준도 보증금 229,000,000원이 아니라 현재 실질취득 144,640,000원입니다. 이는 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 190,000,000원의 76.1%입니다. 다만 시장 추세는 -16.4%, 최근 12개월 거래는 1건, 현재 2회 유찰·동일 건물 평균 2.7회 유찰이라는 점을 함께 보면 권리조건은 해소됐지만 환금성과 하락 추세까지 감안한 보수적 입찰이 필요한 물건입니다.
