115,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12652. 강서구 화곡동 제이이하우스 6층 601호입니다. 감정평가서상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2021년 사용승인된 22세대 규모의 건물입니다. 이 물건에서 중요한 것은 세 번의 유찰로 내려온 최저가 자체가 아닙니다. 낙찰 후 보증금 반환채무가 실제로 얼마나 남느냐입니다.
임차인 정채린은 2021.08.27. 전입과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.06.09. 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 등기상 주택임차권도 설정되어 있으므로 단순한 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다. 보증금 250,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 배당되는 금액은 112,787,200원, 부족분은 137,212,800원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 배당 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 인수형 경매와 달리 특별매각조건이 실제로 적용되고 이행되는지를 먼저 확인해야 합니다. 공사의 포기 범위를 벗어나는 별도 임차인의 권리가 있다면 해당 조건만으로 함께 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제6층 제601호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 | 실거래 비교 대상 전용 18.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 6층 · 2021.07.14 사용승인 · 22세대 |
| 소유자 | 서종진 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 115,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09 갑구 3번 국 압류 (강서세무서장) |
| 임차보증금 | 정채린 · 250,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.06.09. 국의 압류입니다. 2021년 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 계산하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 우리금융캐피탈 가압류, 강서구 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
반면 임차인 정채린의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.08.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2023.09.14.에 이루어졌지만, 임차권등기 자체의 순위와 기존 대항력의 발생 시점은 구별해야 합니다. 등기가 매각으로 말소된다는 사정만으로 이미 발생한 보증금 반환채무까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억과 특별매각조건
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정채린 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
2021.08.27 2021.08.27 |
250,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구 有 특별매각조건 및 공사 권리승계 범위 확인 |
실제 확인되는 임차인은 정채린 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인 수나 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
매수인 실질취득액 = 115,200,000원 + 137,212,800원 = 252,412,800원.
이는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 적용되지 않는 경우의 위험금액입니다. 최저가만으로 투자 가치를 평가해서는 안 됩니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 공사가 보유한 배당 부족분 반환청구권은 조건 이행을 전제로 매수인에게 실질적으로 청구되지 않는 구조입니다. 공사의 포기 및 임차권등기 말소가 완료되고, 다른 잔존 반환청구권이 없다는 점까지 확인된다면 이 보증금과 관련한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
특별매각조건은 공사의 권리에 관한 것이므로 그 범위를 벗어나는 다른 임차인의 독립적인 권리까지 일괄적으로 포기되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 2.7억보다 최근 1.61억을 봐야 한다
제이이하우스의 유사 면적 실거래는 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 상당한 차이가 있습니다. 전체 거래 평균은 215,500,000원이지만, 가격 판단에서는 가장 최근 거래인 161,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 19.56㎡ | 6층 | 161,000,000원 |
| 2022.01 | 19.24㎡ | 6층 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 215,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 161,000,000원 |
2022년 거래가 270,000,000원과 비교하면 최근 거래가는 40.4% 하락했습니다. 전체 평균 215,500,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로, 이를 현재 시세로 간주하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.
특별매각조건이 충족되어 인수 부담이 해소된다면 최저가 115,200,000원은 최근 거래 161,000,000원의 71.6%입니다. 다만 최근 12개월 비교 표본이 1건이므로 개별 호수의 면적·내부 상태 차이까지 고려해야 합니다.
반대로 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 실질취득액은 252,412,800원입니다. 이 경우 최근 거래 161,000,000원뿐 아니라 감정가 225,000,000원도 웃돌게 됩니다. 따라서 본건의 가격 메리트는 단순한 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건의 실제 효력에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,412,800원 |
| 1. 정채린 임차보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 112,787,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 37,293,948원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 추정 배당입니다. 임차보증금의 배당 부족분은 137,212,800원입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 원 임차보증금은 권리승계 관계를 확인해야 하므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다고 실질취득액이 내려가지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 미배당 보증금 | 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 115,200,000원 | 137,212,800원 | 252,412,800원 |
| 4회 유찰 시 | 92,160,000원 | 159,898,880원 | 252,058,880원 |
| 5회 유찰 시 | 73,728,000원 | 177,999,104원 | 251,727,104원 |
실질취득액은 각 회차 매각가와 예상 미배당 보증금의 합계입니다. 특별매각조건에 따른 잔액 포기가 적용되지 않는 경우를 보여주는 위험 시나리오이며, 회차별 추정 집행비용 차이가 포함되어 있습니다.
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 따라서 실질취득액은 보증금 250,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 이 경우 5회 유찰까지 기다려도 최근 실거래가 161,000,000원보다 실질취득액이 높습니다.
반면 특별매각조건이 유효하게 이행되고 잔존 반환채무가 없다면 매수인의 취득가격은 각 회차 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 두 경우를 혼동하여 유찰률만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 급배수·위생시설, 난방설비 및 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 평지이며 남서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,809,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래가 많지 않고 최근 거래가격도 과거보다 40.4% 낮아, 매각 시점의 실제 수요와 가격 변동을 보수적으로 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매수인에게 적용되는 범위와 조건을 법원 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 정채린 명의 임차권등기의 말소 절차와 주택도시보증공사의 권리승계 범위를 확인해야 합니다. 포기 주체와 등기상 임차권자가 다르다는 점을 놓치지 마세요.
- 대항력 임차인. 2021.08.27. 전입·점유·확정일자가 말소기준인 2023.06.09.보다 빠릅니다. 특별매각조건과 별개로 기존 대항력의 법률관계를 검토해야 합니다.
- 인수 위험 구분. 배당표상 미배당 보증금은 137,212,800원입니다. 조건이 완전히 이행되어 잔존 반환채무가 없는 경우의 인수액 0원과 일반적인 보증금 인수 시나리오를 구분하세요.
- 시세 판단. 과거 거래 270,000,000원이나 전체 평균 215,500,000원보다 최근 거래 161,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 거래 추세는 -40.4%입니다.
- 추가 유찰 계산. 일반 인수형에서는 최저가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 약 250,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다.
- 명도 및 인도. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유자의 인도 여부는 별개의 확인사항입니다. 현황조사 및 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건의 최신 내용을 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 반환채무의 소멸 여부
제이이하우스 601호의 최저가는 115,200,000원으로 최근 실거래가 161,000,000원의 71.6%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 있지만, 그 자체로 저렴한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 있고 배당표상 미배당액이 137,212,800원이기 때문입니다.
다만 본건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 완전히 이행되고 원래 임차인의 잔존 청구권 등 별도 인수채무가 없다는 점이 확인되면, 해당 보증금의 실질 인수 위험은 해소될 수 있습니다.
반대로 그 확인이 이루어지지 않은 상태에서는 일반 인수 시나리오의 실질취득액인 252,412,800원을 무시해서는 안 됩니다. 또한 최근 실거래 하락 추세가 -40.4%이고 이미 3회 유찰된 소형 다세대주택이라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
결론적으로 특별매각조건의 효력·권리승계 범위·임차권등기 말소 및 잔존 인수채무 여부를 먼저 확정하고, 그 결과에 따라 최근 거래가 161,000,000원과 실질취득액을 비교해야 하는 물건입니다.
