서울남부지방법원 2025타경12652. 화곡동 제이이하우스 6층 601호, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서종진이며 2021.08.26 매매, 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 정채린의 선순위 점유·전입·확정일자와 특별매각조건입니다.
정채린은 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.27이고, 말소기준으로 제시된 국 압류일 2023.06.09보다 앞섭니다. 보증금은 250,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다. 현 최저가 144,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 141,184,000원을 배당받고, 일반적인 권리 계산상 108,816,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제6층 제601호 |
| 비교대상 면적 | 18.63㎡ |
| 소유자 | 서종진 (2021.08.26 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2021.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
등기상 2021.07.22 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,055,200,000원이지만 2021.08.27 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.09 국 압류로 제시돼 있으며, 그 뒤 우리금융캐피탈 가압류와 강서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 정채린의 대항력 발생 기초가 되는 주민등록·점유는 2021.08.27이므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.09.14이지만 보증금 250,000,000원, 전입 2021.08.27, 확정일자 2021.08.27, 배당요구가 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 명백한 인수형 권리분석이 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정채린 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 / 2021.08.27 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 정채린은 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 보증금은 250,000,000원 한 건만 반영합니다. 현 회차 예상배당은 141,184,000원, 룰상 미배당은 108,816,000원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요하다
제이이하우스는 총 22세대, 2021.07.14 사용승인된 소규모 주거시설입니다. 확인되는 거래는 2건이고, 최신 거래는 2025.10 · 6층 · 19.56㎡ · 161,000,000원입니다. 2022.01에는 6층 19.24㎡가 270,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 19.56㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2022.01 | 19.24㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 161,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 215,500,000원 |
전체 평균은 215,500,000원이지만 2022년의 270,000,000원 고가 거래가 함께 들어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 161,000,000원이고, 현 실질취득 144,000,000원은 최근 시세의 89.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 정채린 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 37,293,948원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정채린 보증금 부족분은 108,816,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 144,000,000원 | 108,816,000원 | 0원* |
| 3회 유찰(51%) | 115,200,000원 | 137,212,800원 | 0원* |
| 4회 유찰(41%) | 92,160,000원 | 159,898,880원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 대항력 인수형의 특성상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 구조를 끊어 주기 때문에, 현재 회차의 실질취득액은 144,000,000원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 총 22세대입니다.
- 입지. 화원중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물, 사용승인 2021.07.14. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방, 공시지가 3,809,000원/㎡이며 토지면적은 185.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 최근 실거래가 1건에 불과하고 최근 가격 추세가 -40.4%여서 아파트형 대단지처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 정채린 임차권은 보증금 250,000,000원으로 등기돼 있으므로, 특약 조건에 따른 말소 절차를 낙찰 후까지 확인해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 215,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 161,000,000원을 우선해 보세요. 현 실질취득 144,000,000원은 그 89.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -40.4%입니다. 감정가 225,000,000원이나 2022년 270,000,000원 거래를 현재 시세의 중심으로 보면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 22세대, 확인 거래 2건입니다. 재매각 시 거래속도와 가격 변동성이 큰지 보수적으로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.10 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 관련 문구를 입찰 전 원문 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 사건의 승부처는 특약과 하락장 가격”
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험한 전형적 인수형입니다. 현 회차에서도 배당 후 108,816,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원, 실질취득은 144,000,000원으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 161,000,000원의 89.4% 수준이어서 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 최근 가격 추세가 -40.4%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 건물 자체도 22세대 소규모 다세대입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 특약의 확실한 이행 여부와 하락장에서의 환금성을 더 중요하게 봐야 합니다. 권리위험은 특약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
