대전지방법원 2025타경503521. 대전 대덕구 비래동 국제빌라 에이동 4층 402호, 전용 48.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 80,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 39,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 오철민의 전입일은 2022.04.18., 확정일자는 2022.03.28.이고, 현재 살아 있는 말소기준권리인 2025.10.13. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 을구 3번 주택임차권도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 39,200,000원 중 집행비용 1,105,600원을 제외한 38,094,400원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 잔액 56,905,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 총부담은 39,200,000원 + 56,905,600원 = 96,105,600원입니다. 최저가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 유찰이 추가돼도 실질취득액은 약 95,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 128-35 국제빌라 에이동 4층 402호 도로명: 대전광역시 대덕구 비래동로31번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.84㎡ · 방3·욕실·주방·베란다 |
| 소유자 | 이종순 (2022.03.22. 소유권이전, 거래가액 72,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오철민 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
2015년 설정된 신한은행 근저당권 50,400,000원은 2020.04.14. 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 오철민이 2022.03.21. 임대차계약을 체결하고, 2022.03.28. 확정일자를 받은 뒤 2022.04.15. 점유를 시작해 2022.04.18. 전입했습니다. 2024.05.02.에는 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 남아 있는 말소기준은 2025.10.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 2025.10.15. 대덕구 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 오철민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 월세 해당 없음 | 확정 2022.03.28. 점유 2022.04.15. 전입 2022.04.18. 배당요구 2024.05.02. | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
국제빌라는 16세대, 1994.02.28. 준공된 다세대주택입니다. 전용면적이 유사한 거래표본은 2022년 3~4월의 2건으로, 평균 거래금액은 78,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 전용 47.7㎡·1층의 84,000,000원이고, 대상 호수와 같은 전용 48.84㎡·4층 거래는 2022.03. 72,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 47.7㎡ | 1층 | 84,000,000원 |
| 2022.03 | 48.84㎡ | 4층 | 72,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 78,250,000원 |
최저매각가 39,200,000원만 비교하면 표본 평균의 50.1%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득액 96,105,600원은 평균 거래금액보다 17,855,600원 높고, 평균의 122.8%입니다. 최신 거래 84,000,000원과 비교해도 12,105,600원, 즉 14.4% 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 39,200,000원 | 56,905,600원 | 96,105,600원 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 68,453,920원 | 95,893,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 76,537,744원 | 95,745,744원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가합니다. 집행비용 추정치의 차이만 반영될 뿐 총부담은 임차보증금 95,000,000원 부근에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 오철민 보증금 | 95,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 오철민 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 56,905,600원 |
오철민은 임차권자와 경매신청채권자로 함께 표시돼 있으므로 보증금 95,000,000원을 중복 채권으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.8%인 1,105,600원으로 추정됐으며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 방3·욕실·주방·베란다 등으로 구성된 다세대주택이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물의 4층 402호입니다. 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 입지. 비래동행정복지센터 북측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·다가구주택· 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역의 평지·세로장방형 토지이며, 공시지가는 867,200원/㎡입니다. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 기본적인 전기·위생·도시가스 설비를 갖췄고, 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1994년 준공·16세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 유사면적 거래가 2건입니다. 단지 경매지표도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 총부담을 분리 계산. 최저가 39,200,000원 외에 임차보증금 미배당 잔액 56,905,600원을 더해 현재 회차 실질취득액 96,105,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 95,893,920원, 4회 유찰 시 95,745,744원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다. 낮아지는 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 오철민이고 금액도 95,000,000원으로 같습니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·전입세대·점유관계와 관련 재판기록을 직접 확인해야 합니다.
- 배당·인수 원문 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 임차권 인수 문구와 배당요구 여부, 배당표상 실제 변제액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 된 상태이므로 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 체납 공과금, 수선비, 취득 관련 비용은 실질취득액 외에 추가될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “3,920만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 39,200,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 평가하면 결론이 뒤집힙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 95,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 56,905,600원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 실질취득액은 96,105,600원으로 비교표본 평균 78,250,000원의 122.8%, 최신 거래 84,000,000원의 114.4%입니다.
추가 유찰이 진행돼 입찰가가 27,440,000원이나 19,208,000원으로 낮아져도, 인수액이 68,453,920원과 76,537,744원으로 증가해 총부담은 계속 약 95,000,000원에 머뭅니다. 임차권의 유효성이 부정된다는 확정 자료가 없는 이상 이를 빼고 계산해서는 안 됩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 불확실성과 낮은 환금성까지 겹칩니다. 이 사건은 할인율보다 선순위 임차권의 실체와 인수액을 먼저 확인해야 하는 고위험 물건입니다.
