서울남부지방법원 2025타경12661. 강서구 화곡동 쌍떼포레 제3층 제305호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 309,000,000원, 현재 최저매각가는 197,760,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 을구 1번에 임차권자 권희정의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 299,000,000원입니다. 주민등록일은 2022.05.04, 점유개시는 2022.05.02, 확정일자는 2022.04.14로, 말소기준으로 제시된 2023.09.19 가압류보다 앞서 대항력이 있는 임차권입니다.
일반적인 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 집행비용 3,568,640원을 먼저 제외하고 임차인에게 194,191,360원이 배당돼, 보증금 중 104,808,640원이 미배당됩니다. 대항력이 있으므로 이 금액은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 그대로 적용·이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.05.02 소유권 취득 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 197,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.12.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권 관계를 보면 2021.12.24 코리아신탁의 소유권보존 신탁과 수협은행 신탁이 있었고 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 2022.05.02 손재현이 공유자 전원 지분을 매매로 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 권리분석의 핵심은 그 이후가 아니라 2023.08.01 등기된 권희정의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.14, 점유개시는 2022.05.02, 주민등록은 2022.05.04입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차권은 이보다 먼저 대항요건을 갖춰 말소기준권리 이전의 선순위 권리에 해당합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권희정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.05.04 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.14 · 배당요구 | 특별매각조건 적용 시 실질 0원* |
* 일반 배당계산상 현재 회차의 미배당액은 104,808,640원입니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우에 한해 실질 인수 0원으로 판단했습니다.
③ 가격 — 최저가 197,760,000원만으로 싸다고 볼 수 없다
이 물건은 감정가 309,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 197,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다.
권리 측면에서도 특별매각조건을 반영하지 않은 단순 계산은 최저가에 104,808,640원을 더한 구조가 됩니다. 반대로 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 최저가 할인율보다 특별매각조건의 확실성 확인과 별도의 시세 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,568,640원 |
| 1. 임차인 권희정 보증금 | 299,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 권희정의 보증금 중 104,808,640원이 부족합니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산과 특별조건을 분리
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,760,000원 | 104,808,640원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 158,208,000원 | 143,806,912원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 126,566,400원 | 175,005,530원 | 실질 0원* |
대항력 있는 보증금 299,000,000원의 일반 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어납니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낮은 최저가 자체가 실질취득비용을 크게 낮추는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 그 인수 위험을 제거하는 핵심 장치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 제3층 제305호입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 357.3㎡, 공시지가는 7,461,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 이행되는지 매각물건명세서 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후에도 임차권등기 말소가 예정대로 이행되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완결됩니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 197,760,000원이 실제 오피스텔 시세보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 64%라는 할인폭 자체보다, 두 차례 유찰된 이유가 가격인지 권리인지 상품성인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현황·관리비 확인. 임대관계가 감정평가상 미상으로 기재된 만큼 실제 점유 상태와 체납 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 특별매각조건 확인이 먼저
이 사건의 표면만 보면 감정가 309,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 197,760,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기에는 보증금 299,000,000원의 대항력 임차권이 존재하고, 일반 배당계산상 현재 회차에서 104,808,640원이 부족합니다. 특별매각조건이 없다면 이 미배당액은 결코 가볍게 볼 수 없는 인수 위험입니다.
반전은 매각물건명세서에 있습니다. 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘1.97억이라 싸다’가 아니라 특별매각조건을 정확히 확인하고, 별도로 오피스텔 시세를 검증하는 것입니다. 권리위험은 조건부로 정리되지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.
