서울남부지방법원 2025타경12665. 서울 강서구 화곡동 호반디오빌 4층 401호, 전용 41.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이청자이며, 등기상 2021.07.05 소유권을 취득할 때 거래가액은 244,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.06.04 전입한 강동효의 임차보증금 244,000,000원과 2022.05.19 박명석 근저당 75,000,000원의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 근저당보다 앞서므로 대항력이 있고, 통상 계산이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 현재 최저가 156,800,000원을 기준으로 일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 90,195,200원이지만, 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12665 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 975-1 호반디오빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.92㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이청자 · 2021.07.05 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건으로 인수 해소
임차인 강동효는 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 임대차계약일은 2021.04.04, 확정일자는 2021.04.05, 전입·점유개시는 2021.06.04입니다. 말소기준권리인 박명석 근저당의 설정일 2022.05.19보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2023.07.27에 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동효 | 건물 전부 | 244,000,000원 | 2021.06.04 | 2021.04.05 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
말소기준권리는 2022.05.19 박명석 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권, 강서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 실질취득 156,800,000원
가격 판단에서는 임차보증금의 룰상 미배당액을 더하지 않습니다. 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 156,800,000원입니다. 비교 가능한 거래 기준값은 244,000,000원으로, 실질취득은 그 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 41.92㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 시세 기준 | 41.92㎡ | 1건 | 244,000,000원 |
감정가 245,000,000원은 확인 거래 244,000,000원과 거의 같은 수준이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 156,800,000원입니다. 따라서 제공된 시세 기준과 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 다만 확인되는 거래가 2021.07의 1건뿐이므로, 이를 현재 시점의 촘촘한 시세 표본처럼 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 강동효 보증금 | 244,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 근저당 · 박명석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 90,195,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 156,800,000원 | 90,195,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 125,440,000원 | 121,116,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 100,352,000원 | 145,852,928원 | 0원 |
통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소라는 특별조건이 있어 그 일반 원칙과 결과가 다릅니다. 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구청 남측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 다세대주택으로 이용중입니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외 도로, 남동측 약 2m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 146.1㎡, 공시지가 4,073,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 다세대 건부지로 이용중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이며 확인 거래가 1건이어서 가격 비교 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 임차보증금 미배당액 자체는 현재 회차 기준 90,195,200원이므로, 일반적인 선순위 임차 사건과 혼동하지 말고 특별조건의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2021.07, 244,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 64.3% 수준이더라도 최근 현장 거래가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 권리 외에도 내부 상태·점유·수요·도로조건 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 및 제한사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·특별매각조건 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 표면만 보면 보증금 244,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 156,800,000원보다 보증금이 훨씬 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 90,195,200원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다. 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 156,800,000원입니다.
가격은 제공된 시세 기준 244,000,000원의 64.3%로 내려와 있지만, 확인 거래가 2021.07의 단 1건이라는 한계가 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리상 특별조건 확인이 최우선이고, 그 조건이 확정적으로 적용된다는 전제 아래에서만 가격 메리트를 평가해야 합니다. 특별조건 확인은 합격, 가격은 현장 시세 재검증. 이 두 단계가 입찰의 핵심입니다.
