한 줄 평 권리분석의 핵심은 임차권 인수입니다. 김시은 임차인은 보증금 360,000,000원에 대항력·우선변제권이 있어 배당 부족분 71,310,400원이 매수인 부담 구조입니다. 다만 매각조건상 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 확약 밖 점유자 위험은 별도입니다.
감정가 / 최저가
367,000,000원
293,600,000원(80%)
실질취득 예상
364,910,400원
낙찰가+인수 71,310,400원
인수 위험
71,310,400원
김시은 보증금 부족분
핵심지표
임차권 2건
대항력 확인 필요
서울남부지방법원 2025타경12672. 금천구 가산동 스마트캐슬 제6층 제601호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 예외적으로 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 임차권이 존재합니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 낙찰 후 실제 부담하게 되는 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-17 스마트캐슬 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 차영아 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 293,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 을구 1번 근저당권(2016.12.16 설정)입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 5번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임대차로 대항력이 인정되는 구조이며, 김시은 임차인의 보증금 360,000,000원 중 배당 부족분이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 인수 여부 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김시은 | 360,000,000원 | 有 | 有 | 인수가능 |
| 박종훈 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 293,600,000원에서 김시은 임차인 배당 부족분 71,310,400원을 더하면 실질취득 부담은 약 364,910,400원입니다. 따라서 최저가 293,600,000원만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
✅ 확약 조건 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 해당 확약은 주택도시보증공사 관련 임차권에만 적용되며, 박종훈 점유 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,910,400원 |
| 임차인 김시은 보증금 | 360,000,000원 | 288,689,600원 |
| 충북신용보증재단 가압류 | 50,395,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 인수 부담
유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 인수 부담은 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 가산동주민센터 북측 인근으로 단독·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 가산디지털단지역(1·7호선) 및 버스정류장 접근성이 양호한 편입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 등 도시지역 내 위치합니다.
- 환금성. 다세대 물건 특성상 아파트 대비 환금성 검토가 필요하며 임차권 문제 해결 여부가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 최저가가 아니라 인수금액 포함 총 부담액으로 판단해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 확약 조건의 적용 범위와 임차권 말소 절차를 확인하세요.
- 점유 확인. 박종훈 점유자는 보증금 미상으로 대항력 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차권·점유 관계 확인 후 인도 절차를 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 봐야 한다”
이 물건은 다세대 경매에서 자주 발생하는 임차권 인수형 사례입니다. 현재 최저가는 293,600,000원이지만, 김시은 임차인 배당 부족분 71,310,400원을 고려하면 실질취득 부담은 약 364,910,400원입니다. 확약 조건으로 일부 위험은 조정될 수 있으나, 확약 밖 점유자 위험은 남습니다. 권리는 분석 가능하지만 가격 판단은 인수 포함 기준으로 해야 합니다.
