서울남부지방법원 2025타경12684. 금천구 가산동 한강 제1동 802호, 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 244,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 156,160,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 폭이 아니라 보증금 235,000,000원의 대항력 임차권과 그 미배당액을 처리하는 특별매각조건입니다.
등기상 현재 소유자는 오인숙이며 2021.09.27. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 윤용익의 주민등록일자는 2021.09.03., 확정일자는 2021.09.14., 점유개시일자는 2021.09.27.이고 임차보증금은 235,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.15. 마쳐졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제8층 제802호 · 지상10층 지하1층 · 사용승인일 2021.08.18 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.09.27. 거래가액 235,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.08.31. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2021.09.27. 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.07.03. 국 압류입니다. 윤용익의 주민등록일자 2021.09.03.과 확정일자 2021.09.14.는 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 이후 국세·지방세 압류와 2025.10.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤용익 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
윤용익은 전입 2021.09.03., 확정일자 2021.09.14.이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금 235,000,000원을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 배당표의 일반 계산상 미배당 인수액은 81,826,240원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 244,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 156,160,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 유찰률보다 특별매각조건의 효력과 실제 시장가격 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 윤용익 보증금 | 235,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당계산상 윤용익 보증금 미배당액은 81,826,240원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 7호선 가산디지털단지역 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 간선·지선버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상10층·지하1층 건물의 제8층 제802호이며, 사용승인일은 2021.08.18.입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 일반 계산상 81,826,240원의 미배당이 발생하므로, 특별매각조건이 실행되지 않는 경우의 부담을 반드시 구분해서 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 당시 효력과 처리 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 가산동 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해 최저가 156,160,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 보라”
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 보증금 235,000,000원의 윤용익 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 배당계산에서는 81,826,240원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건입니다. 그 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 권리 판단의 승부처는 ‘보증금이 얼마냐’보다 특별매각조건이 실제로 어떻게 집행되는가에 있습니다.
다만 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로. 이 두 축을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
