서울남부지방법원 2025타경12688. 양천구 신월동 인성파크빌 6층 604호, 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 고완석은 2021.06.11 거래가 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다. 임차인 김태욱은 2021.06.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.14이며, 임차보증금은 268,000,000원입니다. 말소기준은 2023.06.20 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서 있고, 대항력이 인정된 구조입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 취득부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 실제 배당 계산상 현재 최저가 169,600,000원에서는 집행비용 후 임차인에게 166,425,600원이 배당되고 101,574,400원이 미배당됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건화했습니다. 따라서 해당 조건이 이행되는 매각에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 이 사건 가격분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 대상면적 24.26㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.11 거래가 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 정보 | 23세대 · 사용승인 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.06.20 강서세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2021.05.25 고흥군수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,244,000,000원이었으나 2021.06.11 말소됐습니다. 김태욱의 전입·점유일은 2021.06.11로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후 2023.07.27 임차보증금 268,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2025.10.17 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김태욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.06.11 / 2021.05.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김태욱은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 실질취득액은 169,600,000원
이 사건은 특별매각조건이 적용되므로 시세와 비교해야 할 기준은 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득액 169,600,000원입니다. 실거래 자료의 최근12개월 평균은 257,000,000원, 최신 거래는 2023.12의 239,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 66.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 16.29㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 2023.11 | 27.27㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 257,000,000원 |
다만 이 비교에는 분명한 제약이 있습니다. 대상면적은 24.26㎡인데 거래 표본은 16.29㎡와 27.27㎡이고, 면적 일치 표본으로 분류되지 않았습니다. 거래 수도 2건입니다. 따라서 169,600,000원이 수치상 평균보다 낮다는 점은 확인되지만, 이를 그대로 동일 면적의 확정적인 시세 할인폭으로 받아들이는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 김태욱 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김태욱 보증금 중 101,574,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 101,574,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 135,019,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,544,000원 | 161,775,616원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반면 이번 특별매각조건이 그대로 이행되면 각 회차의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 사건에서 특별매각조건 확인이 가격 자체만큼 중요한 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층입니다.
- 주변환경. 서울월정초등학교 북서측 인근으로, 각급 학교·공원·빌라·다세대주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 3,593,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·화재경보·스프링클러·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 판단. 인성파크빌은 23세대이고 확인되는 실거래는 2건이며 대상면적과 일치하지 않아, 가격과 환금성 판단은 보수적인 접근이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 반드시 원문과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 김태욱의 임차권등기는 2023.07.27 접수돼 있으므로 특별매각조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2022.07.12 민간임대주택등기가 있으므로 등기 원문과 현재 상태를 함께 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 대상면적 24.26㎡와 확인 거래 16.29㎡·27.27㎡가 일치하지 않습니다. 평균 257,000,000원을 동일 면적의 확정 시세로 단정하지 마세요.
- 배당표 변동요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 멈추면 놓치는 사건
표면만 보면 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 169,600,000원에서는 101,574,400원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 그러나 이 사건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 둔 점 때문에 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 비교 기준은 최저가에 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 169,600,000원입니다. 이는 최근12개월 실거래 평균 257,000,000원의 66.0%입니다. 다만 실거래가 2건뿐이고 대상면적과 정확히 일치하지 않으며, 현재까지 2회 유찰된 다세대 물건입니다. 따라서 결론은 “특별매각조건으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 시세 검증은 보수적으로”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 특별매각조건의 정확한 적용과 비교 시세의 신뢰도입니다.
