135,680,000원
서울남부지방법원 2025타경12688. 양천구 신월동 인성파크빌 6층 604호입니다. 감정가 265,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 135,680,000원까지 내려왔습니다. 금액만 보면 크게 할인된 물건이지만, 이 사건을 일반적인 무권리 다세대주택처럼 판단해서는 안 됩니다. 임차인 김태욱의 보증금은 268,000,000원이고, 전입과 점유개시가 말소기준인 국세 압류보다 앞서 있습니다.
통상적인 배당 구조라면 낙찰 후에도 보증금 부족분을 인수할 수 있는 유형입니다. 그런데 이 경매에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 따라서 일반적인 인수 계산과 특별매각조건이 실제로 적용된 취득비용을 구분해야 합니다. 이 조건의 적용 범위와 이행 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제6층 제604호 도로명주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 32 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) |
| 비교 기준 전용면적 | 24.26㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 중 6층 604호 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 23세대 · 2021.05.04 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.11 소유권 취득 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 135,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.20 국(강서세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 결정적
등기부상 과거 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,244,000,000원 근저당권은 2021.06.11 이미 말소되어 이번 매각에서 새롭게 인수하는 권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.20 접수된 국세 압류입니다.
반면 김태욱의 주민등록일과 점유개시일은 2021.06.11, 확정일자는 2021.05.14입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당 부족분의 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 임차권등기는 2023.07.27 접수되었으며 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다.
| 실제 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김태욱 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
268,000,000원 | 전입 2021.06.11 확정 2021.05.14 배당요구 2023.07.27 |
대항력 有 우선변제 有 |
원칙상 승계 특별조건 적용 시 0원 |
실제 확인된 임차인은 김태욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도 실거주 임차인이나 추가 보증금 268,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.
보증금 268,000,000원 중 미배당액은 135,019,520원입니다. 특별매각조건이 없다면 이 금액의 매수인 인수 문제가 발생하며, 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
이 조건에 따라 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면, 해당 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
다만 특별조건은 그 조건이 대상으로 삼는 반환청구권에 관한 것입니다. 조건 밖의 별도 임차권이나 독립된 반환청구권까지 자동으로 소멸한다고 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 김태욱 임차권과 주택도시보증공사의 권리관계, 포기 범위, 임차권등기 말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 가격 경쟁력을 구분
인성파크빌의 확인 가능한 거래 표본은 2023년 거래 2건입니다. 표본 평균은 257,000,000원이며 현재 최저매각가 135,680,000원은 그 평균의 52.8%입니다. 다만 두 거래 모두 대상 물건의 비교 기준 면적 24.26㎡와 일치하지 않고 거래 시점도 오래되어, 이 평균을 현재 604호의 적정 시세로 직접 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 16.29㎡ | 6층 | 239,000,000원 |
| 2023.11 | 27.27㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 표본 평균 | 면적 상이 | 2건 | 257,000,000원 |
최신 확인 거래는 2023.12의 239,000,000원입니다. 감정가 265,000,000원은 과거 두 거래의 평균과 비교할 만한 수준이지만, 2026년의 시장 가격이나 동일 면적 거래가 확인된 것은 아닙니다.
더욱이 거래 시점이 모두 2023년이므로 현재의 가격 흐름이나 최근 하락·상승 추세를 판정하기 어렵습니다. 최저가가 과거 표본 평균의 52.8%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하거나 가격 가점을 크게 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,699,520원 |
| 1. 임차인 김태욱 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 132,980,480원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당 순서 및 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 신청채권은 임차보증금과 독립된 추가 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.
조건 이행 시 실질 인수 0원으로 판단하되, 법원의 특별매각조건 원문 및 주택도시보증공사의 포기·말소 절차를 확인하는 것이 전제입니다.
④ 유찰 회차별 취득 구조
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 이 때문에 최저가 하락이 반드시 실질취득비용 하락을 뜻하지는 않습니다. 그러나 본건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 있어, 조건 이행 시의 취득비용과 조건을 적용하지 않은 계산상 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건 미적용 시 추정 인수 | 특별조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 51.2% |
135,680,000원 | 135,019,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 약 41% |
108,544,000원 | 161,775,616원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 33% |
86,835,200원 | 183,127,834원 | 0원* |
* 향후 회차에도 현재의 특별매각조건이 동일하게 유지되고 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 회차별 조건 미적용 인수액은 추정 배당 시나리오이며, 최종 배당액이 확정된 것은 아닙니다.
단, 이러한 계산이 실제 가격 메리트까지 보장하는 것은 아닙니다. 현재 시세를 대표할 만한 동일 면적의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근의 학교·공원·빌라·다세대주택 및 소규모 근린생활시설 혼재 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 최상층 호실입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재경보·스프링클러·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로 및 토지. 동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 23세대의 소규모 다세대주택입니다. 확보된 거래가 2건이고 면적도 서로 달라 해당 호실의 유동성과 적정 매도가격을 실거래 평균 하나로 판단하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.12 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기사항이 있으므로 매각에 따른 등록·행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건을 법원 원본에서 재확인하세요.
- 포기 범위와 임차권 말소. 김태욱의 임차권과 주택도시보증공사의 청구권 관계를 확인하고, 잔액 포기 및 등기 말소가 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 점검해야 합니다.
- 별도 임차인 여부. 확인된 임차인은 김태욱 1명입니다. 다만 실제 점유상태를 다시 확인하고 특별조건의 적용 대상이 아닌 별도 권리자가 있는지 살펴야 합니다.
- 국세 압류 및 당해세. 말소기준권리가 강서세무서장의 압류입니다. 예상배당에 별도 반영되지 않은 조세채권의 종류와 금액, 우선순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 임대사업자 등록과 임대의무기간, 낙찰 이후 행정절차를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 기존 실거래 2건은 2023년 거래이고 대상 호실과 면적도 다릅니다. 동일 면적·인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 거주 여부는 별개입니다. 현장 점유자를 확인하고 명도에 필요한 협의와 절차를 검토하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 미납 관리비와 최상층 누수·방수 상태, 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수보다 특별매각조건이 먼저다”
신월동 인성파크빌 604호는 보증금 268,000,000원의 대항력 임차권이 있는 다세대주택입니다. 일반적인 배당 계산에서는 현재 최저가 낙찰 시 135,019,520원의 보증금 부족분이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 조건 이행 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 3회 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 투자 가격이 검증되었다고 보기는 어렵습니다. 현재 확보된 실거래는 2023년의 면적이 다른 2건이 전부입니다. 권리에서는 특별조건의 확실한 이행, 가격에서는 최신 동일 면적 시세 확인이 각각 필요합니다. 두 조건이 충족되는지를 검토한 뒤 낙찰가와 실제 취득비용을 판단해야 하는 사건입니다.
