서울남부지방법원 2025타경12692. 금천구 시흥동 플로체 제2층 제202호, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 240,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 153,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 데 있습니다.
등기상 이동환의 주택임차권은 2024.04.25 등기됐고, 전입일은 2022.08.19, 확정일자는 2022.08.02, 보증금은 231,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.05.29 주택도시보증공사의 가압류이므로, 원칙만 적용하면 이동환은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 153,600,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,950,400원 이후 임차인에게 150,649,600원이 배당되고 80,350,400원이 남습니다.
하지만 이번 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이동환 관련 기계적 인수액 80,350,400원은 계산상 표시할 수 있지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12692 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 908-1 플로체 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2020.02.05 |
| 소유자 | 손수연 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건까지 확인
말소기준권리는 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이전인 2024.04.25 이동환의 주택임차권등기가 존재하므로 일반적인 매각이라면 매수인 인수 위험을 먼저 검토해야 합니다. 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 조사상 2명, 위험도는 서로 다르다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동환 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.08.19 | 2022.08.02 | 231,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 특별조건 해소 |
| 이윤경 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
이동환은 전입이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 반면 이윤경은 2024.09.30 전입으로 2024.05.29 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이윤경의 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인된 전입 순서상 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 이동환 보증금 | 231,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,037,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 이동환 보증금 중 80,350,400원이 부족합니다. 다만 특별매각조건상 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 기준 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 특별조건 없이는 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 80,350,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 122,880,000원 | 110,640,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 98,304,000원 | 134,865,472원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않습니다. 이 사건의 현재 배당 계산도 같은 형태입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건으로 그 잔액청구권을 포기시키는 구조이므로, 그 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는 한 현재 회차부터 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시흥초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2020.02.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·주차장·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 문구가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 이동환 임차권 말소 확인. 특별조건이 실행되면 이동환 관련 실질 인수는 0원이지만, 실제 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 이윤경 점유관계 확인. 2024.09.30 전입으로 대항력은 없으나 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본으로 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 압류 관련 확인. 국세 및 금천구 압류가 등기돼 있으므로 배당·체납세 처리와 말소 여부를 매각서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심”
이 사건은 표면만 보면 보증금 231,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 80,350,400원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서가 그 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있어, 현재 자료상 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “임차보증금 2.31억이니 위험하다”도 아니고, “감정가의 64%니 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건이 실제로 적용·이행되는지 확인한 뒤, 별도의 최근 시세를 대조해 가격을 판단하는 것이 순서입니다.
