서울남부지방법원 2025타경12699. 서울 강서구 화곡동 하나아이파크빌 제3층 제302호, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 253,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 161,920,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차권과 특별매각조건의 결합을 정확히 읽는 데 있습니다.
추보람은 임대차계약일 2021.11.09, 확정일자 2021.11.10, 주민등록·점유개시 2021.12.28로, 말소기준인 2023.05.31 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 236,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 물건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-4 하나아이파크빌 제3층 제302호 · 강서로20길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제302호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 · 사용승인 2017.10.18 |
| 소유자 | 박영신 · 2017.11.20 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.05.31 주택도시보증공사 가압류 194,000,000원입니다. 추보람의 주민등록·점유개시일 2021.12.28과 확정일자 2021.11.10은 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2024.01.12에는 보증금 236,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추보람 | 2021.12.28 · 전유부분 전부 | 236,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 최영자 | 2024.10.10 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희철 | 2024.10.10 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최영자·장희철은 모두 전입일이 2024.10.10로 말소기준 2023.05.31보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입 순서상 매수인에게 대항해 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 추보람은 대항력이 있으나 위 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기 문제가 해소되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 65.0%지만 표본은 2022.11 단 1건
하나아이파크빌(338-4외)의 대상 면적은 29.9㎡이고 확인된 실거래는 2022.11, 2층, 249,000,000원 1건입니다. 데이터상 시세지표 평균·최고·최저가 모두 249,000,000원이며, 현재 최저매각가 161,920,000원은 이 금액의 65.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.9㎡ | 2 | 249,000,000원 |
다만 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 확인된 거래는 1건뿐이고 시점도 2022.11입니다. 따라서 249,000,000원을 현재 시점의 촘촘한 시세로 단정하기보다 제한된 비교 표본으로 보는 것이 안전합니다. 이 물건은 14세대 규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐다는 점도 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 추보람 보증금 | 236,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당계산상 추보람 보증금 미배당액은 77,146,880원입니다. 다만 특별매각조건상 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 특별조건이 없다면 보증금이 따라붙는다
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 77,146,880원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,536,000원 | 109,077,504원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 103,628,800원 | 134,622,003원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 161,920,000원에서 129,536,000원, 103,628,800원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 각각 77,146,880원, 109,077,504원, 134,622,003원으로 늘어납니다. 즉 단순히 최저가가 내려간다고 총 부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 해당 임차권의 매수인 승계 부담을 실질 0원*으로 처리할 수 있는 점이 결정적인 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 북측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 대상 면적은 29.9㎡입니다. 하나아이파크빌은 14세대, 사용승인일은 2017.10.18입니다.
- 도로. 남동측 약 4미터 내외, 북동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,798,000원/㎡입니다. 평지·가로장방 형태이고 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 입찰 전 해당 조건이 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 추보람 임차권 말소 확인. 보증금 236,000,000원·대항력 있음·우선변제권 있음인 임차권이므로, 특별조건에 따른 말소 절차가 핵심입니다.
- 최영자·장희철 점유 확인. 두 사람 모두 2024.10.10 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 형태가 미상이라 실제 인도 과정은 확인이 필요합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2022.11의 249,000,000원 1건뿐이므로 현재 주변 다세대 거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리조건뿐 아니라 면적·상품성·점유·시장 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 및 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.36억”만 보고 포기할 물건도, “1.62억”만 보고 달려들 물건도 아니다
표면만 보면 보증금 236,000,000원의 대항력 임차인이 있는 다세대라 부담이 큽니다. 실제 일반 배당계산에서도 현재 회차 기준 77,146,880원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 추보람 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 해석됩니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 최저매각가 161,920,000원입니다. 확인된 실거래 249,000,000원 대비 65.0%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 거래가 2022.11 단 1건이라는 한계가 큽니다. 게다가 14세대 규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그래서 이 물건의 결론은 “권리는 특별조건을 확인하면 해소 가능, 가격은 최신 시세 재확인이 필수”입니다. 권리조건을 원문으로 재확인한 뒤에야 할인폭을 평가할 수 있는 사건입니다.
