서울남부지방법원 2025타경12703. 서울 강서구 방화동 ‘마곡킹덤비바체’ 5층 501호, 전용 20.99㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 방·거실·화장실·주방·현관 등으로 확인됩니다. 소유자 오은정은 2021.08.23 매매를 원인으로 2021.09.10 소유권을 취득했고 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며, 제시된 말소기준은 2025.10.20 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권 처리 방식을 읽는 것입니다. 김하형은 2021.09.10 전입·점유, 2021.08.17 확정일자를 갖고 있고 2024.02.05 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 현재 최저가 125,440,000원에서 배당 후 부족분이 생기면 매수인이 승계하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.99㎡ · 철근콘크리트구조 · 10층 중 5층 · 사용승인 2021.07.12 |
| 소유자 | 오은정 (2021.08.23 매매, 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 핵심 인수 해소
다만 이 확약 효과를 다른 점유자에게 넓혀 해석하면 안 됩니다. 윤종선은 501호를 주거로 점유하고 보증금 2,000,000원, 월세 700,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 윤종선을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 대항력 가능·미상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김하형 | 건물 전부 · 보증금 190,000,000원 · 전입 2021.09.10 · 확정 2021.08.17 · 임차권등기 2024.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 부족분 67,116,160원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 윤종선 | 501호 · 주거 · 보증금 2,000,000원 · 월세 700,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 김하형 특별매각조건과 별개 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 보되, 거래시점은 오래됐다
김하형 관련 실질 인수가 특별매각조건으로 0원이므로, 현재 확인 가능한 실질취득 기준은 125,440,000원입니다. 이는 제시된 최근12개월 평균 221,250,000원의 56.7%입니다. 최신 거래는 2021.08의 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 20.99㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 221,250,000원 |
숫자만 보면 실질취득 125,440,000원은 과거 거래대비 크게 낮습니다. 그러나 최신 거래 자체가 2021.08이므로, 이를 2026년 매각기일의 현행 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 단지는 총 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 7.6회로 제시돼 있어, 단순히 56.7%라는 할인율만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 김하형 보증금 | 190,000,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김하형 미배당액은 67,116,160원입니다. 원칙상 매수인 인수 구조이나, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김하형 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 윤종선 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로, 내부는 방·거실·화장실·주방·현관 등 주거형 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 공항시장역(지하철 9호선) 서측 인근이며 다가구주택·다세대·연립주택·오피스텔·나홀로아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 공항시장역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2021.07.12입니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형에 가까운 평탄지이며, 공시지가는 4,092,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 제시된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.6회입니다. 거래자료도 2021년 표본이어서 재매각 시 현행 수요·시세 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김하형의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 윤종선 전입일 확인. 현재는 전입신고일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 주민등록·현황조사와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 윤종선 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 별도 확인이 필요합니다.
- 가격은 현재 시세로 재검증. 비교거래가 2021.07~2021.08에 집중돼 있으므로 125,440,000원이 현재도 저가인지 별도 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2021.09.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 관리비·세금·점유명도 확인. 실제 부담은 배당표 밖 비용과 현장 점유상태에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 핵심 1.9억은 해소되지만, 별도 점유자 미상이 남는다
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 물건으로만 보면 김하형 보증금 190,000,000원 때문에 현재 최저가 125,440,000원에서도 미배당 67,116,160원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 김하형 관련 실질취득은 125,440,000원 수준으로 고정됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 윤종선은 보증금 2,000,000원·월세 700,000원의 별도 점유자로 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 특별매각조건은 김하형에게만 적용되므로 윤종선 위험은 별도로 남습니다. 과거 실거래와 비교하면 가격 간격은 크지만, 거래자료가 2021년에 머물러 있고 총 20세대·평균 유찰 7.6회의 소규모 오피스텔이라는 점까지 고려하면 가격만 보고 공격적으로 등급을 올리기보다, 남은 임차관계 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
