서울남부지방법원 2025타경12722. 서울 구로구 오류동 민영 제101동 제5층 제502호, 전용 32.98㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고 건물은 6층 중 5층입니다. 소유자는 권태익이며 2021년 매매 거래가액은 265,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 데 있지 않습니다. 정상권은 2021.08.20 전입·점유했고 2021.07.30 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.08.02 보증금 265,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2023.08.22 국의 압류이므로 임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 대항력 인수형입니다.
그런데 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 따라서 가격 비교도 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 특별매각조건을 반영한 실질취득 170,240,000원을 기준으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.98㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 권태익 · 2021.06.03 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.05.26 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.22 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.02 정상권의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 구조이고, 정상권은 전입 2021.08.20·확정일자 2021.07.30·배당요구를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상권 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 有 전입 2021.08.20 | 有 확정 2021.07.30 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
② 시세 비교 — 실질취득 170,240,000원 기준
민영은 총 27세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.05.13이고, 비교 대상 전용면적은 32.98㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06의 230,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 동일하게 230,000,000원입니다. 전체 10건 평균 267,500,000원보다 최근 거래가 낮아, 데이터상 최근 대비 이전 가격 추세는 -15.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 32.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 32.98㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 29.97㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 29.9㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 32.98㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 32.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 32.98㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.98㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 170,240,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원의 74.0%입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 전체 평균 267,500,000원을 가격 판단의 주근거로 삼아서는 안 됩니다. 최근 거래가 230,000,000원으로 낮아졌고 추세도 -15.3%이므로, 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 1. 임차인 정상권 보증금 | 265,000,000원 | 167,056,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정상권의 보증금 부족분은 97,943,360원입니다. 다만 특별매각조건상 해당 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 특별조건이 차단
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 170,240,000원 | 97,943,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 136,192,000원 | 131,514,688원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,953,600원 | 158,371,750원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건도 계산상으로는 그 형태지만, 정상권에 관한 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득은 170,240,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택 내 5층 502호이며 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 화재탐지, 소화전, 급배수 설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 완경사의 부정형 토지이며 북동측으로 경인로13길과 접합니다. 공시지가는 3,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최근 가격 추세도 -15.3%여서 가격 할인만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 정상권은 전입 2021.08.20, 확정일자 2021.07.30, 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인입니다. 특별조건과 분리해 권리 구조를 이해해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 10건 평균 267,500,000원보다 최근 12개월 거래 230,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 최근 추세는 -15.3%입니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐습니다. 가격 할인과 시장의 낮은 응찰 의사를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각 당일의 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 조건부로 인수는 0원”
이 사건을 최저가 170,240,000원만 보고 단순한 64% 할인 물건으로 이해하면 안 됩니다. 정상권의 보증금은 265,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 일반 구조에서는 현재 회차 미배당 97,943,360원이 매수인에게 넘어옵니다. 다만 이번 매각은 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 170,240,000원으로 판단합니다.
가격은 최근 12개월 실거래 230,000,000원의 74.0%로 차이가 있지만, 최근 가격 추세가 -15.3%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 전체 평균 267,500,000원에 기대어 과도한 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 하락장 속 170,240,000원의 실제 환금성입니다.
