대전지방법원 2025타경503523. 대전 대덕구 비래동 삼덕하이츠 101동 4층 401호, 전용 59.57㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김대호가 2022년 10월 7일 거래가 75,000,000원에 취득하면서 회덕농업협동조합에 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 거산운수·케이비국민카드·회덕농업협동조합·엠메이드대부의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 79,900,000원의 49%인 39,151,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 87,000,000원이고 최신 거래는 88,000,000원입니다. 최근 거래 평균이 이전 거래 평균보다 11.5% 상승한 흐름이어서, 현재 최저가는 최근 가격 흐름과 비교해 수치상 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 표본이 총 4건이고 단지 규모가 16세대이므로, 실내 상태·점유·개별 호수 선호도에 따라 실제 매각 가능 가격은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 143-3 제101동 제4층 제401호 도로명: 대전광역시 대덕구 비래동로24번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.57㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1993.07.26 사용승인 |
| 소유자 | 김대호 (2022.10.07 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,900,000원 / 39,151,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회덕농업협동조합 / 50,453,493원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022년 10월 7일 접수된 회덕농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 김대호입니다. 그 뒤에 등기된 가압류 4건, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2015년 농협은행 근저당과 2021년 대전한일신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 45.0%
삼덕하이츠 101·102동, 전용 59.57㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 10월 86,000,000원과 2026년 5월 88,000,000원으로, 평균은 87,000,000원입니다. 최신 거래금액은 88,000,000원이며 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 11.5% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.57㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2022.10 | 59.57㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 59.57㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.57㎡ | 4건 | 82,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.57㎡ | 2건 | 87,000,000원 |
현재 최저가 39,151,000원은 전체 실거래 평균 82,500,000원의 47.5%, 최근 12개월 평균 87,000,000원의 45.0%입니다. 감정가 79,900,000원도 최근 평균보다 낮지만, 현재 회차는 2회 유찰을 거치면서 감정가보다 40,749,000원 낮아진 상태입니다. 다만 실거래가 4건뿐인 소규모 다세대이므로 평균값만으로 입찰가를 정하기보다 내부 수리 상태와 실제 점유 상황을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,104,718원 |
| 1. 근저당권 · 회덕농업협동조합 | 60,000,000원 | 38,046,282원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 거산운수 | 11,046,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,963,389원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 회덕농업협동조합 | 5,895,133원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 28,372,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 120,277,722원 중 예상 배당액은 38,046,282원이고, 예상 미배당액은 82,231,440원입니다. 신청채권자 청구액은 50,453,493원이며 현재 회차 예상 배당액 38,046,282원으로는 전액 충족되지 않습니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,151,000원 | 38,046,282원 | 82,231,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,405,700원 | 26,512,397원 | 93,765,325원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,183,990원 | 18,438,678원 | 101,839,044원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 채권액보다 실제 점유 상태, 건물 노후도와 재매각 가능 가격을 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비래동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택과 아파트단지 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대전IC가 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 1993.07.26 사용승인됐으며, 온수보일러 난방·위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 주거용 건부지이며 토지면적은 563.5㎡, 공시지가는 890,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래는 확인되지만 대단지보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.10.07 회덕농업협동조합 근저당이 말소기준인지 최신 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 1993년 사용승인 건물인 만큼 누수·결로·배관·보일러·창호와 공용부 상태를 점검하고 수선비를 입찰가에 반영하세요.
- 4층 접근성. 대상 호수는 4층 건물의 4층입니다. 현장 방문으로 계단과 이동 편의, 최상층 누수 가능성 등을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 표본 해석. 최근 12개월 평균은 2건, 전체 거래는 4건입니다. 거래 평균뿐 아니라 본건의 수리 상태와 매도 가능 기간을 함께 고려하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 법원 서류와 배당요구 종기 이후 신고 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 상태가 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가 39,151,000원은 최근 12개월 실거래 평균 87,000,000원의 45.0%이고, 최신 거래 88,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 1993년 사용승인된 16세대 소규모 다세대라는 점을 빼고 볼 수는 없습니다. 유찰 가격만으로 수익을 확정하기보다 실제 점유관계, 내부 수리비와 향후 매도 가능성을 현장에서 검증해야 합니다. 결론은 등기상 권리는 안전형, 가격은 할인형, 현장 확인은 필수입니다.
