대전지방법원 2025타경503534. 대전 유성구 봉명동 힐링타운 3층 307호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 기재돼 있습니다. 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 2018년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 홍선표는 전입일과 확정일자가 모두 2018.01.19이고 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.14 김용주의 가압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 있습니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 16,807,000원에서 집행비용 702,526원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 16,104,474원에 그치고, 나머지 63,895,526원이 인수됩니다. 따라서 가격 판단의 기준은 16,807,000원이 아니라 16,807,000원 + 63,895,526원 = 80,702,526원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 3층 307호 · 도로명 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22 |
| 용도 / 전용 | 사건상 근린시설 · 감정상 공동주택(아파트:도시형생활주택) · 전용 30.2328㎡ · 철근콘크리트구조 9층 중 3층 |
| 단지 | 힐링타운 · 56세대 · 사용승인 2014.01.16 |
| 소유자 | 송규복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선표 / 88,260,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부에는 2014.01.29 서대전농업협동조합 근저당권 50,400,000원이 있었지만 2014.02.25 해지로 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 177,000,000원 가압류도 2024.01.16 일부해제로 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2024.02.14 김용주 가압류 78,000,000원입니다.
반면 홍선표의 임대차는 계약일 2018.01.04, 주민등록일 2018.01.19, 점유개시일 2018.01.20, 확정일 2018.01.19로 기록돼 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.11.06으로 말소기준보다 뒤지만, 이미 그 이전부터 형성된 대항력 있는 임차관계가 있으므로 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 보증금 인수까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍선표 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.01.19 확정 2018.01.19 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 有 |
③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 63,895,526원 | 80,702,526원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 68,846,868원 | 80,611,768원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 72,312,809원 | 80,548,238원 |
5회 유찰에서 7회 유찰로 최저가는 16,807,000원에서 8,235,429원까지 떨어지지만, 인수액은 63,895,526원에서 72,312,809원으로 늘어납니다. 그래서 합계는 각각 80,702,526원 → 80,611,768원 → 80,548,238원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 매수인의 실질취득가를 크게 낮춰 주지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
힐링타운 전용 30.23㎡대 실거래는 4건이며, 최근 12개월 평균은 79,375,000원, 최신 거래는 2024.03 82,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 80,702,526원은 최근 12개월 평균의 약 101.7%로 평균보다 높고, 최신 거래 82,000,000원보다는 약간 낮은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 21.2%라는 숫자만 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 30.23㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 30.23㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 30.23㎡ | 6 | 80,500,000원 |
| 2023.10 | 30.23㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 79,375,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 임차인 홍선표 보증금 | 80,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 가압류 · 김용주 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍선표 | 88,260,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차보증금 부족분 63,895,526원이 매수인에게 인수됩니다. 압류는 국 2건과 국민건강보험공단 1건이 등기돼 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 계룡스파텔 북서측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 공부상 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 중 3층이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 힐링타운은 56세대이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 본건 역시 현재 5회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 현재 기준 16,807,000원 + 인수 63,895,526원 = 80,702,526원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 홍선표 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 홍선표와 강제경매 신청채권자 홍선표가 동일 이름으로 기재돼 있으므로 임대차와 신청채권의 관계를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 국 명의 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 나타나므로 건축물대장과 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 기준 주의. 최근 실거래 4건 평균은 79,375,000원이고 최신 거래는 82,000,000원입니다. 실질취득 80,702,526원을 이 가격대와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 “80,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 100,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 16,807,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 완전히 다른 모습이 됩니다. 선순위 대항력 임차인 홍선표의 보증금은 80,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 63,895,526원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 실질취득은 80,702,526원이며, 6회·7회 유찰을 가정해도 각각 80,611,768원·80,548,238원으로 거의 그대로입니다.
최근 12개월 실거래 평균이 79,375,000원이라는 점까지 겹치면, 이 물건의 가격 판단은 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 실질취득가가 실제 거래가격보다 얼마나 낮은가로 해야 합니다. 현재 기준으로는 실질취득이 최근 12개월 평균보다 약 1.7% 높습니다. 따라서 낮은 최저가와 다회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 선순위 임차보증금 승계·동일인 관계·압류에 따른 배당 변동을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
