수원지방법원 2024타경81779. 용인시 기흥구 중동 쥬네브썬월드 지하 1층 비045호로, 공부상 판매시설이며 현황은 근린생활시설(상호: 맥스라이더)로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2020.05.27. 주식회사국민은행의 채권최고액 96,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 주식회사딜라이브 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “후순위가 모두 소멸하니 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차인 이준성의 전입일이 2011.04.13.으로 말소기준일보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 인정되어 있습니다. 우선변제권은 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하고, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경81779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 444, 지1층비045호 (중동,쥬네브썬월드) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 근린생활시설(상호: 맥스라이더) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 4층/지상 9층 중 지하 1층 비045호 |
| 소유자 | 김용형 · 2013.05.21. 소유권이전 · 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 딜라이브 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1,000만원 인수
말소기준은 2020.05.27. 주식회사국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2023.05.24. 설정된 주식회사딜라이브 근저당권 500,000,000원과 2024년 이후의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이준성의 전입일 2011.04.13.은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준성 | 쥬네브썬월드 45호 88.8900㎡ | 2011.04.13 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2026.04.06 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 이준성은 배당요구를 했지만 우선변제권이 없어 예상배당액은 0원이고, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 따라서 최저매각가만 준비해서는 취득 부담을 정확히 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — ‘49% 할인’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 가격 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가 + 인수금액이어야 합니다. 이 사건의 현재 실질취득 부담은 74,680,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,680,000원 | 10,000,000원 | 74,680,000원 | 532,884,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,276,000원 | 10,000,000원 | 55,276,000원 | 551,938,968원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,693,199원 | 10,000,000원 | 41,693,199원 | 565,277,279원 |
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 가격을 검증할 수 있는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 김용형의 2013년 거래가액 395,000,000원 역시 현재 시세 비교기준으로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,564,240원 |
| 인수 · 임차인 이준성 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 63,115,760원 |
| 3. 근저당 · 주식회사딜라이브 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금에서는 집행비용 1,564,240원을 제외한 63,115,760원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 주식회사딜라이브와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동의 용인동백지구 호수공원 북동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 현황은 지하 1층 근린생활시설 맥스라이더로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·에스컬레이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 북서측·북동측 광대로, 남서측 중로, 동측 소로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,922,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 별도 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 지하 1층 근린시설이고 현재까지 2회 유찰된 물건입니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 실제 매매수요와 임대수요를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더해서 계산. 현재 최저가 64,680,000원만 보지 말고 임차보증금 10,000,000원을 합친 실질취득 74,680,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차인 보증금·명도. 대항력 임차인 이준성의 보증금은 배당으로 소멸하지 않습니다. 매수 후 보증금 반환관계와 점유 인도 협의를 함께 고려해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 최근 동일 건물·유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대료를 확인해야 합니다.
- 지하 상가 수요. 공부상 판매시설·현황 근린생활시설이고 지하 1층입니다. 현재 용도의 임대수요와 향후 재임대 가능성을 직접 확인하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서는 국민은행도 채권 전액을 배당받지 못하고, 경매신청자인 주식회사딜라이브 예상배당도 0원입니다.
- 세금·관리비. 배당추정에 반영되지 않은 당해세와 점포 관련 체납 관리비 등 추가 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 임차관계 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수와 환금성
이 사건의 숫자만 보면 감정가 132,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 64,680,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 정해지지 않습니다. 2011.04.13. 전입한 대항력 임차인 이준성의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득 부담은 74,680,000원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만 임차보증금은 남습니다. 더구나 물건은 지하 1층 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 최근 실거래 비교값도 없어 현재 실질취득가가 시장보다 낮은지 확인할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 선순위 임차보증금 인수와 가격 검증이 먼저”입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득액과 실제 상가 수요를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
