최저가 9,240만원이 전부가 아니다 — 임차보증금까지 더한 실질취득은 1억240만원

수원지방법원 2024타경81779. 용인시 기흥구 중동 쥬네브썬월드 지하 1층 비045호로, 공부상 판매시설이며 현재는 근린생활시설 ‘맥스라이더’로 이용 중입니다. 소유자 김용형은 2013년 거래가 395,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 5월 27일 국민은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 딜라이브 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차관계는 별도입니다. 실제 임차인은 이준성 1명이며, 전입일이 2011년 4월 13일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 550,000원이고, 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구는 2026년 4월 6일 접수됐지만 제시된 배당 가정에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 낙찰자가 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 승계

말소기준은 2020년 5월 27일 국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2023년 딜라이브 근저당권 500,000,000원, 2024년 은평세무서장 압류, 딜라이브의 임의경매개시결정, 기흥세무서장 압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 딜라이브는 현재 최저가 가정에서 배당액이 0원이지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 가격 판단 — 실질취득비용을 기준으로 본다

이 물건은 감정가 132,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 92,400,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 70%이지만, 임차보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득비용은 102,400,000원, 감정가의 77.6%입니다.

최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 지하층 근린생활시설은 동일 건물 안에서도 위치, 동선, 가시성, 임대수익과 업종 적합성에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있으므로, 최저가가 아닌 실질취득비용과 실제 임대수익을 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 90,336,800원이 국민은행에 배당되고, 후순위 딜라이브는 배당받지 못합니다. 전체 담보채권 미배당액은 505,663,200원이며, 임차보증금 10,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인동백지구 호수공원 북동측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 공부상 판매시설이고 현황은 근린생활시설 ‘맥스라이더’로 이용 중입니다. 공부와 현황 사이에 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 4층·지상 9층 건물로, 승강기·에스컬레이터·지하주차장·위생 및 급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 북서측과 북동측 광대로, 남서측 중로, 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 4,922,000원/㎡입니다.
• 환금성. 지하층 상업시설은 동선·가시성·업종 제한·공실 기간에 따라 수익성과 매각성이 크게 달라질 수 있습니다. 현 임대차의 지속 가능성과 대체 임차수요 확인이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 92,400,000원에 임차보증금 10,000,000원을 더한 102,400,000원을 기본 취득원가로 보세요.
• 임대차 원본 확인. 이준성의 임대차계약서, 실제 점유범위, 보증금·월차임 지급내역, 전입 유지 여부와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 명도·보증금 반환. 대항력 있는 임차인의 퇴거와 보증금 반환 시점이 연결될 수 있으므로, 낙찰 후 인도 일정과 반환재원을 함께 계획해야 합니다.
• 영업용도 점검. 현황 업종 ‘맥스라이더’의 영업 지속 여부, 관리규약, 업종 제한, 시설 철거·원상복구 비용을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 월차임 550,000원과 관리비·공실·수선비를 반영해 실질취득비용 대비 수익률을 계산해야 합니다.
• 관리비·세금. 상가 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 실제 배당순위를 관리사무소와 법원 서류에서 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.07.24 매각기일의 진행·변경 및 후속 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “9,240만원 낙찰”이 아니라 “1억240만원 취득”

이 물건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2020년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 딜라이브 근저당권과 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 투자 판단에서는 등기보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 대항력 임차보증금 10,000,000원입니다.

현재 최저가 92,400,000원만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 매수인이 인수할 보증금을 더하면 실질취득비용은 102,400,000원, 감정가의 77.6%입니다. 여기에 지하 근린생활시설의 공실·업종·명도·환금성 위험까지 반영해야 합니다. 등기 권리는 소멸하지만 임차보증금은 남는다. 이 사건의 결론은 “권리상 무인수”가 아니라, 10,000,000원 승계를 전제로 가격을 다시 계산해야 하는 근린시설입니다.