수원지방법원 2024타경85061. 용인시 처인구 이동읍 천리 285-128, 메종포레스트 더자딘 150동과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 경사지붕 2층이며, 외벽은 스타코와 일부 징크판넬, 내부는 벽지도배와 내부 인테리어 마감, 창호는 샷쉬 창호로 조사됐습니다.
등기권리의 기준점은 2018.12.11. 설정된 서용인새마을금고 근저당 208,000,000원입니다. 그 뒤 김미련 명의 근저당 6건, 서민금융진흥원 가압류, 주식회사국민행복기금 근저당과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2018.11.29. 가처분은 2018.12.19. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경85061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 285-128 메종포레스트 더자딘 150동 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 원천로 11-65 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 경사지붕 2층 |
| 토지 | 대 205.0㎡ · 공시지가 475,000원/㎡ · 보전녹지지역 |
| 소유자 | 국정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 445,511,320원 / 445,511,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용인새마을금고 / 146,328,820원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.12.11. 서용인새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 김미련 명의 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 국민행복기금 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 445,511,320원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 445,511,320원입니다.
다만 동일·유사 단독주택의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 인수액이 없다는 이유만으로 현재 최저가를 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 445,511,320원 | 339,665,415원 | 0원 | 98,990,792원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 356,409,056원 | 339,665,415원 | 0원 | 10,953,914원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 285,127,244원 | 280,335,463원 | 59,329,952원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 집행비용을 제외한 채권 339,665,415원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰로 매각가가 285,127,244원이 되면 채권 배당액은 280,335,463원으로 줄고, 59,329,952원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 시나리오이며, 배당표상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,511,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,855,113원 |
| 1. 근저당 · 서용인새마을금고 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김미련 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김미련 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김미련 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김미련 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 6. 근저당 · 김미련 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 7. 근저당 · 김미련 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서민금융진흥원 | 19,865,415원 | 19,865,415원 |
| 9. 근저당 · 주식회사국민행복기금 | 18,800,000원 | 18,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,990,792원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 채권 배당은 등기상 채권최고액과 청구금액을 기준으로 계산된 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용천초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 전원주택단지·단독주택지·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반 대중교통편은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 2층으로, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 205.0㎡, 완경사·세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·보전녹지지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 공익용산지와 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 감정 반영 범위를 원본에서 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 사건 분류와 달리 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 건축물대장, 등기상 표시가 일치하는지 대조하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택과 토지의 최근 거래를 각각 조사해 감정가 445,511,320원의 적정성을 검증하세요.
- 토지 규제. 보전녹지지역·공익용산지·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 범위와 이용 제한을 관계기관 자료로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 내역과 교부청구를 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건은 2018.12.11. 서용인새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수가 0원인 소멸형 권리구조입니다. 현재 최저가 445,511,320원에서는 채권 339,665,415원이 전액 배당되고 소유자에게 98,990,792원이 남습니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 감정평가상 이용상태가 단독주택이고, 보전녹지지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 토지 조건이 있으며, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 결론은 권리는 검토 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.
