대전지방법원 2025타경503568. 세종특별자치시 도담동 까사리움 6층 629호, 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 93,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 15,630,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 낙찰금액이 낮은 것과 실제 취득비용이 낮은 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 부담한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
임차인 김지호는 2022.12.13. 주민등록을 마쳤고, 2023.01.10. 점유를 시작했으며, 2022.12.30. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리로 지정된 2024.07.26. 압류보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 최저가를 기준으로 단순 할인율을 계산하면 투자위험을 심각하게 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층 629호 도로명: 세종특별자치시 한누리대로 587 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상 전용 25.35㎡ · 8층 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.09.19. 소유권이전 · 거래가 108,000,000원) |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 15,630,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.8%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김지호 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.26. 세종특별자치시 압류 (갑구 5번) |
| 임차보증금 | 100,000,000원 · 김지호 |
| 예상 매수인 인수 | 85,051,340원 (현재 최저가 배당 시뮬레이션) |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 임차인이 중요하다
말소기준권리는 2024.07.26. 설정된 세종특별자치시 압류입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신탁등기와 금지사항등기도 이미 말소됐습니다.
그러나 을구 1번의 주택임차권등기는 별개의 문제입니다. 임차권등기 접수일은 2024.12.26.으로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기 접수일만 보고 매각으로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김지호 주택 전부 · 주거(임차권등기) |
100,000,000원 | 2022.12.13. 2022.12.30. |
대항력 있음 우선변제 가능 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.12.20. |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.12.13. |
| 점유개시일 | 2023.01.10. |
| 확정일자 | 2022.12.30. |
| 임차권등기 | 2024.12.26. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.12.26. |
| 예상 배당 | 14,948,660원 |
| 미배당 인수 | 85,051,340원 |
② 시세 비교 — 싸 보이는 최저가, 비싼 실질취득
까사리움은 175세대 규모로 2015.12.31. 준공됐으며, 비교 거래는 전용 24.59~25.35㎡대입니다. 전체 12건 평균은 93,300,000원이지만, 최근 12개월 2건 평균은 72,500,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.59㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 24.59㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 24.59㎡ | 6 | 99,600,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 24.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 24.59㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 24.59㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 25.35㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 25.35㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 72,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 93,300,000원 |
최저매각가만 비교하면 최근 12개월 평균의 21.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 인수보증금을 제외한 수치입니다. 실질취득을 보증금 약 100,000,000원으로 보면 최근 평균 72,500,000원의 약 138%, 최신 거래 70,000,000원의 약 143%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 681,340원 |
| 1. 임차인 김지호 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 14,948,660원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김지호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 100,000,000원 | 85,051,340원 |
집행비용은 매각가의 약 4.4%로 추정된 681,340원입니다. 임차인 우선변제 예상액은 14,948,660원이며, 보증금 잔액 85,051,340원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권과 임차보증금은 동일인 김지호에 관한 금액이므로 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 15,630,000원 | 85,051,340원 | 100,681,340원 |
| 6회 유찰 시 | 10,941,000원 | 89,655,938원 | 100,596,938원 |
| 7회 유찰 시 | 7,658,699원 | 92,879,158원 | 100,537,857원 |
현재 회차에서 추가로 유찰돼 낙찰가가 낮아지면, 임차인 배당금도 줄어드는 반면 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 위 시뮬레이션에서 합산 부담이 약 1억원 안팎으로 유지되는 이유입니다. 차이는 집행비용 등 배당 추정치에 따른 것입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 북동측 인근입니다. 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 및 학교 등이 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 BRT 정류장 및 간선도로 접근성을 고려할 때 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 슬라브지붕 8층 건물 중 6층 629호입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 위생·난방·급배수·소방·승강기 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)입니다. 동측 왕복 6차선 도로 및 서측 포장도로에 접하며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 175세대 규모의 원룸형 도시형생활주택으로, 아파트와는 수요·환금성 특성이 다릅니다. 최근 거래가 70,000,000~75,000,000원으로 과거 거래보다 낮고, 최근 대비 과거 거래 추세 분석상 -25.6% 하락이 나타나므로 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문과 공부를 기준으로 이용상태를 평가했습니다. 실제 내부 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 최저가 15,630,000원만 보고 투자판단하지 말고 임차인 미배당 보증금 85,051,340원을 더한 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 주택임차권, 매각물건명세서의 인수 특약, 주민등록·점유·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 김지호의 임차보증금 채권 및 강제경매 신청채권의 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 실질취득과 최근 시세 비교. 최신 거래 70,000,000원, 최근 12개월 평균 72,500,000원, 하락 추세 -25.6%를 기준으로 매수 후 회수 가능성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 낙찰가가 하락해도 임차인 미배당 잔액이 늘어나므로, 6회·7회 유찰 상황에서도 실질취득 부담이 약 1억원 수준임을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 사실과 현재 거주 여부는 별개입니다. 실제 점유자, 인도 협의 및 명도 비용 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 세종특별자치시와 국의 압류와 관련된 조세채권, 당해세 우선순위, 실제 배당액 및 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관계자료 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,563만원 ≠ 취득가 1,563만원”
이 물건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 약 16.8%라는 낮은 최저가도 아닙니다. 바로 대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원입니다. 현재 최저가에서 예상 배당은 14,948,660원이며, 나머지 85,051,340원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 매수인의 실질취득은 약 1억원으로, 최근 12개월 실거래 평균 72,500,000원과 최신 거래 70,000,000원을 모두 웃돕니다. 시장은 -25.6% 하락 추세이고, 도시형생활주택의 환금성까지 고려하면 위험 부담은 더욱 커집니다.
결론은 권리위험 높음·가격 메리트 없음입니다. 추가 유찰만 기다리는 전략도 보증금 인수구조가 그대로인 한 효과가 제한적입니다. 임차보증금 인수의무가 법적으로 해소되는 객관적 근거가 확인되지 않는다면, 낮은 최저가를 이유로 한 입찰은 피하는 것이 합리적입니다.
