대전지방법원 2025타경503568. 세종 도담동 까사리움 6층 629호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 93,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 22,329,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 김지호는 2022년 12월 13일 주민등록, 2023년 1월 10일 점유개시, 2022년 12월 30일 확정일자를 갖고 있습니다. 말소기준으로 제시된 세종특별자치시 압류는 2024년 7월 26일이므로 임차인의 대항력 발생 원인이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 1번 주택임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층 629호 · 세종특별자치시 한누리대로 587 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 25.35㎡ · 8층 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.09.19. 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 22,329,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 까사리움 · 175세대 · 2015.12.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심
말소기준은 2024.07.26. 세종특별자치시 압류입니다. 그 뒤 2024.08.22. 국 압류, 2024.12.26. 주택임차권등기, 2025.10.27. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 중요한 예외가 있습니다. 김지호의 임차권등기는 2024년에 접수됐어도, 그 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소와 보증금 인수 문제는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 100,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지호 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.13 | 2022.12.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 78,472,922원 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 이루어졌지만, 현재 최저가 수준에서는 매각대금으로 보증금을 전액 변제할 수 없습니다. 우선변제를 받는다고 해서 미회수 보증금까지 사라지는 것이 아니며, 대항력이 유지되므로 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1억원
현재 회차 최저가는 22,329,000원이고, 예상배당 후 매수인이 인수할 보증금 잔액은 78,472,922원입니다. 즉 낙찰가가 싸 보일수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가 15,630,299원에 인수액 85,051,046원, 6회 유찰 시에는 낙찰가 10,941,209원에 인수액 89,655,733원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 22,329,000원 | 21,527,078원 | 78,472,922원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 15,630,299원 | 14,948,954원 | 85,051,046원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 10,941,209원 | 10,344,267원 | 89,655,733원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 1억원 vs 최근 7천만원대
까사리움 전용 24.59~25.35㎡ 거래 12건의 전체 평균은 93,300,000원이지만, 과거 100,000,000~110,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 72,500,000원, 최신 거래 70,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 거래보다 -25.6% 낮아진 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.59㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 24.59㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 24.59㎡ | 6 | 99,600,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 24.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 24.59㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 24.59㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 25.35㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 25.35㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 72,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 93,300,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 30.8%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득비용은 임차보증금 인수 때문에 100,000,000원 수준으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 72,500,000원과 최신 거래 70,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 추세가 -25.6%이므로 하락 시세 위에서 실질취득하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,922원 |
| 1. 임차인 김지호 보증금 | 100,000,000원 | 21,527,078원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김지호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 100,000,000원 중 21,527,078원이 배당되고, 부족분 78,472,922원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물의 6층 629호입니다.
- 입지. 늘봄초등학교 북동측 인근으로 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등이 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 BRT 정류장 및 간선도로 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 동측 왕복 6차선, 서측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,653.9㎡, 공시지가 4,395,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 건물 상태. 위생·난방·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있으며 위반건축물 표시가 없습니다.
- 경매 환금성. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.4회, 낙찰률 0.0으로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 22,329,000원을 기준으로 수익성을 계산하지 말고 대항력 임차보증금 100,000,000원 수준을 기준으로 검토해야 합니다.
- 인수잔액 확인. 현재 예상 인수액은 78,472,922원입니다. 배당표와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김지호 명의 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 같은 이름으로 기재돼 있으므로 채권 관계와 강제경매 신청 원인을 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 72,500,000원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 추세 -25.6%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 인수액이 각각 85,051,046원·89,655,733원으로 증가합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 이용상태 등을 외부관찰·주변 탐문·관련 공부에 의해 평가한 점이 기재돼 있으므로 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,232만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 보는 가장 중요한 관점은 단순합니다. 최저매각가 22,329,000원은 실질 취득가격이 아닙니다. 김지호의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서는 78,472,922원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 1억원 수준에 묶입니다.
반면 까사리움의 최근 12개월 실거래 평균은 72,500,000원, 최신 거래는 70,000,000원이며 최근 거래 추세는 -25.6%입니다. 전체 12건 평균 93,300,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 현재 시장의 최근 거래를 우선하면 실질취득 가격이 시세보다 높은 구조가 분명합니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 유찰 4.4회, 도시형생활주택 원룸형의 환금성까지 겹칩니다. 표면 가격은 크게 낮아졌지만 경제적 취득가격은 낮아지지 않은 물건이라는 점이 결론입니다.
