대전지방법원 2025타경503582. 대전 서구 변동 78-16의 토지 178.6㎡와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 계단실, 2층과 3층 각 2가구, 4층 1가구의 단독주택·다가구 구조이며 5층은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트처럼 한 세대만 보는 물건이 아니라, 여러 점유자와 주거·근린시설이 섞인 복합 수익형 부동산입니다.

소유자 이희순은 2015년 9월 30일 거래가액 398,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 기존 근저당 채무도 계약인수했습니다. 경매를 신청한 탄동새마을금고의 청구액은 207,969,650원이며, 매각기일은 2026년 8월 13일입니다. 발코니 부분은 건물 감정평가와 최저매각가격에 포함돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다

말소기준권리는 2012년 3월 2일 설정된 탄동새마을금고의 채권최고액 273,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 토지에도 공동담보로 연결돼 있습니다. 현재 소유자 이희순의 소유권 취득은 그보다 뒤인 2015년이며, 2024년 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025년 경매개시결정·가압류도 모두 말소기준 이후입니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 신고 6명, 승계 중복 1건

임차·점유 신고는 모두 7건이지만 한국토지주택공사는 한영애의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고입니다. 이를 별도 임차보증금으로 더하면 안 되며, 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차·점유 신고는 6명입니다.

한국토지주택공사의 80,000,000원은 한영애 보증금의 대위·승계 신고로, 한영애 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 판단은 보류

감정가는 743,242,480원, 현재 최저매각가격은 254,931,000원으로 3회 유찰됐습니다. 수치상 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 최근 시세보다 저렴한지, 감정가가 시장가를 제대로 반영했는지는 판단할 수 없습니다.

이 물건은 2층~4층의 다가구 주거 부분과 5층 근린생활시설, 토지가 묶인 일괄매각입니다. 동일 면적의 아파트처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵고, 임대차 현황·층별 수익·건물 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 최저가가 많이 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어려운 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,931,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 250,561,966원이 탄동새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 신고 채권 318,152,092원 중 모델상 미배당액은 67,590,126원입니다.

배당 모델은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 전입일·보증금이 미상인 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 이용 형태. 1층 계단실, 2층과 3층 각 2가구, 4층 1가구의 단독(다가구)주택, 5층 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
• 입지. 대전봉산중학교 남측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택과 주상용 건물, 근린생활시설이 섞인 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물로 사용승인일은 2012.02.23입니다. 급·배수, 전기, 개별 난방과 주차장 시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 면적 178.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 849,300원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 혼합된 다가구 건물로, 표준화된 공동주택보다 임대수익과 점유관계에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 3건 확인. 한국토지·김아름·조혜연의 전입일, 실제 점유 부분, 임대차계약일과 보증금을 확인해 말소기준일 이전 대항요건 취득 여부를 판단해야 합니다.
• 보증금 중복 제외. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 한영애 보증금 대위·승계 신고입니다. 별도 임차인 보증금으로 합산하지 마세요.
• 층별 점유 대조. 2층~4층의 주거 가구와 5층 근린생활시설의 실제 사용자가 현황조사·전입세대·사업자등록 내역과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 토지와 건물의 개별 가치·임대수익·수선 상태를 별도로 검증해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 발코니 부분이 매각 범위에 포함됩니다. 지적 경계의 정확한 확인이 필요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 선명하지만, 점유는 아직 미완성”

이 사건의 말소기준은 2012년 탄동새마을금고 근저당으로 명확합니다. 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차·점유 신고 6명 가운데 3명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

또한 감정가 743,242,480원에서 3회 유찰돼 최저가가 254,931,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 수익 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 근거가 없습니다. 다가구주택과 근린생활시설이 섞인 물건은 최저가보다 점유관계·임대수익·건물 상태가 실질 가치에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 등기권리는 통과, 미상 임차인은 보류, 가격은 검증 후 판단입니다.