대구지방법원 2025타경1028. 경상북도 칠곡군 가산면 학산리 296-5에 있는 여관 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가 이용상태는 1~4F 여관, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이고 사용승인일은 2002.07.06입니다. 토지면적은 1,204㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 최저매각가는 432,122,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022.11.08 성서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후의 유태복 가등기, 경매개시결정, 칠곡군 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 유태복 역시 전입일이 2024.06.25로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 학산리 296-5 · 경상북도 칠곡군 가산면 호국로 1396 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~4F 여관 |
| 토지 | 1,204㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 4층 · 사용승인일 2002.07.06 |
| 소유자 | 성옥근 |
| 감정가 / 최저가 | 1,259,830,180원 / 432,122,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 928,301,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.08 을구 21번 성서농업협동조합 근저당권입니다. 성옥근이 같은 날 소유권을 취득했고, 이후 2024.06.24 유태복 명의의 소유권이전청구권가등기, 2025.08.08 임의경매개시결정, 2025.11.12 칠곡군 압류가 이어졌습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태복 | 목적물 전부 · 숙박시설 | 2024.06.25 | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 유태복 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2024.06.25는 말소기준일 2022.11.08보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 할인은 크지만 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 최저매각가는 432,122,000원으로 감정가 1,259,830,180원의 34.3%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 용도·인근 거래를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 자료만으로는 최저가가 실제 여관·토지 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 432,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,721,220원 |
| 2. 근저당 · 성서농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 425,400,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 성서농업협동조합의 미배당 추정액은 594,599,220원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 1~4F 여관으로 이용 중이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 다부IC교차로 남서측 인근이고, 현황상 차량 진·출입이 가능하며 간선도로 접근성 등 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 1,204㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 토지정보상 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이고, 가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
- 맹지 이슈. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 동일 소유인의 인접필지를 통해 출입 가능하다고 기재되어 있습니다. 현황상 출입 가능과 법적·지적 접근관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외건물 경계. 제시외건물 2-2는 296-5번지와 301번지 지상에, 2-3은 296-5번지와 296-12번지 지상에 위치한다고 기재되어 있어 소유관계 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 432,122,000원 | 425,400,780원 | 594,599,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 302,485,400원 | 297,450,604원 | 722,549,396원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 211,739,780원 | 207,975,423원 | 812,024,577원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어 매각가가 내려가더라도 현재 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 성서농업협동조합의 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이므로 매수인의 실질취득가에 더하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 맹지와 통행관계. 지적도상 맹지 기재와 실제 차량 진·출입 가능 상태가 함께 존재합니다. 인접필지를 통한 출입의 법적 권원과 낙찰 후 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 소유관계. 2-2와 2-3이 다른 필지에 걸쳐 있다는 명세서 기재를 기준으로, 해당 부분의 소유·사용관계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 유태복 관계 확인. 임차인과 가등기권자가 동일인으로 나타나므로 임대차계약·보증금 지급·가등기 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 숙박시설·토지의 실제 매매사례와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.11.08 성서농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 데이터상 소멸하며 임차인 유태복도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 숙박시설과 토지를 함께 보는 물건이고, 지적도상 맹지·인접필지 출입, 제시외건물의 경계 걸침, 임차인과 가등기권자의 동일인 관계가 남아 있습니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리 인수보다 현장·경계·점유관계의 확인 난도가 높은 사건으로 보는 것이 자료에 가장 부합합니다.
