인수 0원 계산보다 먼저 볼 것 — 말소기록과 예상배당이 충돌하는 칠곡 학산리 여관

대구지방법원 2025타경1028. 칠곡군 가산면 학산리 296-5의 토지와 지상 4층 여관을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이고, 사용승인일은 2002.07.06입니다. 감정평가상 1층부터 4층까지 모두 여관으로 이용 중이며, 현황조사상 유태복이 목적물 전부를 숙박시설로 점유하고 있습니다.

현재 최저가는 감정가 1,259,830,180원에서 1회 유찰된 881,881,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 등기 말소기록과 배당 계산의 불일치, 출입로와 제시외 건물의 필지 경계, 관계인 가능성이 있는 점유자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 권리보다 과거 말소기록 대조가 핵심

현재 선언된 말소기준권리는 2022.11.08 성서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유태복의 갑구 14번 가등기, 임의경매개시결정, 칠곡군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 임차인 유태복 역시 2024.06.25 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다.

② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 가능성 확인

실제 임차인은 1명입니다. 유태복의 전입일은 말소기준권리인 2022.11.08보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 대위·보증기관 승계도 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

현재 최저가는 881,881,000원으로 감정가 1,259,830,180원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 여관·숙박시설의 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 881,881,000원 가정)

예상배당표의 채권 합계는 7,203,000,000원, 채권자 예상배당은 870,662,190원, 미배당은 6,332,337,810원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 을구 1번을 포함한 여러 과거 권리는 이후 말소기록이 존재하므로 이 표는 등기 원본과 대조하기 전 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

⑤ 토지·건물 현장 리스크

• 이용상태. 1층부터 4층까지 여관으로 이용 중이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입은 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 출입로. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 동일 소유인의 인접필지를 통해 출입할 수 있다고 기재돼 있습니다.
• 도로 조건 대조. 토지 현황에는 소로한면으로 표시돼 있어, 지적도상 맹지 기재와 실제 도로 이용관계의 대조가 필요합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 2-2는 296-5번지와 301번지에, 2-3은 296-5번지와 296-12번지에 걸쳐 위치합니다.
• 소유관계. 타 필지에 걸친 제시외 건물은 소유관계와 사용권원을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉되고 일부 준보전산지에 접합니다.
• 공시지가. 공시지가는 245,400원/㎡입니다.

⑥ 회차별 시나리오

회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 미배당은 커지고, 신청채권자 성서농업협동조합의 예상배당은 모든 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 이 결과 역시 말소된 과거 근저당권을 선순위로 배당한 계산과 연결되므로 원본 검증이 선행돼야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2006.12.27 말소된 을구 1번 근저당권이 예상배당표에서는 선순위로 배당되는 이유를 확인하세요.
• 말소된 과거 권리 정리. 을구 2·4·7·9·11·12·13·14·17·18번과 갑구 2·7·12번의 말소 여부를 현재 등기부에서 다시 확인하세요.
• 갑구 14번 가등기. 유태복 가등기의 법적 성격과 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
• 임대차 진정성. 유태복의 보증금 지급 자료, 월세 지급 내역, 숙박시설 영업 주체, 가등기와 임대차의 관계를 확인하세요.
• 배당요구 여부. 유태복의 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 해당 가능성을 확인하세요.
• 출입권원. 지적도상 맹지에서 이용하는 인접필지의 소유자, 통행 승낙, 법정통행권 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 경계. 301번지와 296-12번지에 걸친 부분의 소유권·철거 가능성·사용권원을 확인하세요.
• 영업 현황. 여관의 객실 운영 상태, 시설 노후도, 매출·비용, 인허가 승계 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 숙박시설 매매사례와 수익가치를 별도로 조사하세요.
• 원본 우선. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 원본 충돌 해소가 먼저다

표면상으로는 최저가 881,881,000원, 임차인 1명, 매수인 인수 0원의 구조입니다. 임차인 유태복도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 임차보증금 인수형 사건은 아닙니다.

하지만 권리분석의 핵심 자료끼리 일치하지 않습니다. 예상배당표는 2006.12.27 말소된 을구 1번 근저당권에 870,662,190원을 배당하고, 그 결과 현재 말소기준권자인 성서농업협동조합에는 0원을 배당합니다. 동시에 현장에는 지적도상 맹지, 인접필지 출입, 제시외 건물의 타 필지 걸침, 임차인과 가등기권자의 동일인 문제가 존재합니다.

인수액 계산은 안전해 보이지만 문서 정합성과 물리적 이용관계는 안전하지 않습니다. 감정가의 70%라는 할인율에 앞서 배당순위와 말소기록을 바로잡고, 통행과 건물 경계를 확정해야 합니다. 결론은 원본 대조 전 입찰 보류입니다.