대구지방법원 2025타경1039. 대구 수성구 범어동 22-2의 토지 130.2㎡와 주택·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 2(가)는 주택과 창고로 이용되는 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이고, 2(나)는 창고로 이용되는 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 사용승인일자는 모두 74.12.11로 기재돼 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.07.05 설정된 동대구농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그보다 앞선 범신새마을금고 근저당권은 2006.04.26 해지로 말소됐고, 미르에셋주식회사의 가처분도 2007.03.30 가처분취소로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 말소기준권리보다 앞서 남아 매수인이 승계하는 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 22-2 · 동대구로73길 28-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택·창고 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 130.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 2,262,000원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 2(가): 주택·창고 / 2(나): 창고 |
| 소유자 | 주식회사석정도시개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 985,453,430원 / 689,817,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 박해진 / 52,268,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리는 이미 말소
말소기준 이전에 설정됐던 범신새마을금고 근저당과 미르에셋주식회사 가처분은 각각 2006년과 2007년에 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 2019.07.05 동대구농업협동조합 근저당 이후에는 가등기·근저당·압류·가압류·경매개시결정이 다수 존재하지만, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인 1명으로 박정호가 확인됩니다. 전입일은 2025.04.10으로, 말소기준권리인 2019.07.05 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 이용 형태, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 | 미상 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 985,453,430원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 689,817,000원입니다. 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 689,817,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 범어동 주택·창고와 일반상업지역 토지의 최근 거래 수준보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 689,817,000원 | 680,518,830원 | 2,164,018,298원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 482,871,899원 | 475,643,180원 | 2,368,893,948원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 338,010,329원 | 332,478,184원 | 2,512,058,944원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 후순위 채권의 미배당이 그대로 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 가격 메리트는 유찰률이 아니라 토지와 건물의 현장 상태, 제시외 건물, 일반상업지역의 이용 가능성 및 인근 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 689,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,298,170원 | 매각가의 약 1.3% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 범신새마을금고 | 미상 | 0원 | 2006.04.26 해지 말소 |
| 을구 3번 근저당 · 동대구농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대광컨설팅 | 400,000,000원 | 400,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 아이케이홀딩스 주식회사 | 52,268,564원 | 40,518,830원 | 일부 미배당 |
| 을구 6번 근저당 · 이규영 | 600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대광컨설팅 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당 · 김수미 | 700,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 16번 가압류 · 오송역세권지구도시개발사업조합 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 박해진 | 52,268,564원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 2,844,537,128원 중 채권자 예상배당은 680,518,830원이며, 예상 미배당은 2,164,018,298원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동천초등학교 남측 인근에 위치하며, 주택과 주변 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2(가)는 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층의 주택·창고, 2(나)는 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 창고입니다.
- 설비. 2(가)에 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 130.2㎡이며 평지·세로장방형·세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 동천초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정호 점유관계. 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 의사를 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 갑구 6번 가등기의 담보가등기 여부와 본등기 경위, 말소기준권리와의 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 교부청구서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적·이용상태와 현장 경계를 확인하세요.
- 건물 상태. 2층 주택·창고와 단층 창고의 구조적 상태, 누수·균열·설비 상태 및 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 토지 활용성. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 규제와 도로접면을 기준으로 증축·신축·용도변경 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 범어동 인근 토지와 단독주택 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기 흐름만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 선순위로 보일 수 있었던 2004년 근저당과 2006년 가처분은 이미 말소됐고, 박정호의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 후순위 채권의 거액 미배당이 곧바로 매수인 부담이 되는 구조는 아닙니다.
그러나 보증금 미상 점유자, 종류 확인이 필요한 가등기, 당해세 가능성이 있는 압류, 제시외 건물과 주택·창고의 현장 상태가 남아 있습니다. 감정가 985,453,430원에서 1회 유찰된 689,817,000원이라는 숫자도 실거래 비교 없이 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 인수액은 0원이지만 실사는 필수, 권리는 조건부 합격이고 가격은 검증 전 보류가 이 사건의 결론입니다.