대구지방법원 2025타경1119. 영천시 창구동 64-1, 65-1에 걸친 물건으로, 토지는 주상용으로 이용되고 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조입니다. 1층은 소매점 및 일부 주택, 2층은 사무실, 3층은 주택, 지하는 공실로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김윤경·박순하·박철민·박현주·이국표·정영자· 케이윤주식회사로, 다수 공유자의 공유물분할을 위한 경매입니다.
등기만 보면 인수 구조는 비교적 정리되어 있습니다. 2001년 농업협동조합중앙회 근저당은 2014.06.23. 말소됐고, 박은희 지분에 관한 2021년 강제경매도 2022.05.19. 매각과 함께 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.02. 접수된 청구금액 4,528,560원의 가압류이며, 이후 공유물분할청구권 가처분과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. (주)선진종합관리, 공민호, 주식회사 경북티비, 최미라, 박은희의 전입·등록일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 승계액도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1119 (공유물분할을 위한 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 창구동 64-1, 65-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 주상용 · 1층 소매점 및 일부 주택 · 2층 사무실 · 3층 주택 · 지하 공실 |
| 토지 | 대 138.0㎡ · 일반상업지역 · 부정형 · 완경사 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 소유자 | 김윤경, 박순하, 박철민, 박현주, 이국표, 정영자, 케이윤주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 238,094,430원 / 166,666,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 공시지가 | 577,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 별도
② 임차인·점유자 분석
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)선진종합관리 | 66.116 | 2018.01.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 공민호 | 66.116 | 2021.01.29 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 주식회사 경북티비 | 2층 66.0 | 2022.03.21 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 최미라 | 미상 | 2016.06.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 박은희 | 미상 | 2016.06.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
조사된 임차인·점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 전입·등록 사실만으로 보증금, 실제 점유, 사업자등록의 유효성, 주택·상가임대차 적용 여부가 모두 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 238,094,430원의 70%인 166,666,000원입니다. 2회 유찰 시 116,666,200원, 3회 유찰 시 81,666,340원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 공개채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 166,666,000원 | 0원 | 159,004,116원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 116,666,200원 | 0원 | 109,704,313원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 81,666,340원 | 0원 | 75,267,786원 |
표의 미배당 0원은 확인된 청구금액 4,528,560원을 기준으로 한 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 승계 가능성은 이 계산과 별개의 문제입니다. 낙찰가가 내려가도 승계 보증금이 존재한다면 실질취득액은 그만큼 높아집니다.
또한 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 1층 소매점·주택, 2층 사무실, 3층 주택, 지하 공실이 결합된 주상용 물건이므로 단순 토지 가격이나 일반 주택 거래가격과 직접 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,133,324원 |
| 과거 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 과거 강제경매 · 에스앤아이캐피탈대부주식회사 | 미상 | 0원 |
| 가압류 · 청구금액 | 4,528,560원 | 4,528,560원 |
| 공유물분할 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,004,116원 |
과거 농업협동조합중앙회 근저당은 2014.06.23. 말소됐고, 과거 강제경매개시결정도 2022.05.19. 말소됐습니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천보건소 남서측 인근의 기존 상가지대로, 각종 상업용시설·단독주택·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 인근 간선도로에 시내버스가 운행돼 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 소매점 및 일부 주택, 2층 사무실, 3층 주택, 지하 공실의 복합 이용 상태입니다.
- 토지. 일반상업지역의 138.0㎡ 대지로, 부정형·완경사·소로한면 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물 관계. 제시외 건물은 인접토지 창구동 65-1의 건물과 합벽 상태이며 계단을 공동으로 사용하는 형태입니다.
- 일단지 이용. 창구동 64-1 토지는 인접토지 65-1과 일단지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상가·사무실·주택·공실이 결합된 복합 용도이고 합벽·공동계단 구조가 있어 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 점유자 5명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 166,666,000원에 승계 보증금과 명도·수선비용을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 점유부분 특정. 66.116, 2층 66.0으로 조사된 부분과 점유부분이 미상인 최미라·박은희의 실제 사용 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 합벽·공동계단. 창구동 65-1 건물과의 합벽 상태, 계단 공동사용 범위, 경계와 유지관리 책임을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 창구동 64-1과 65-1의 일단지 이용 관계 및 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서와 도면으로 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 다수 공유자 사이의 점유·인도 관계와 매각 후 소유권 정리 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 인근 주상용 부동산의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 총비용은 정리되지 않았다”
이 물건은 말소기준권리와 등기상 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 선행 경매는 이미 말소됐고, 2022.09.02. 가압류 이후의 가처분과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 등기가 아니라 5명의 선순위 가능 점유자입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 승계액을 계산할 수 없고, 따라서 현재 최저가 166,666,000원이 실제 총취득비용이라고 볼 수도 없습니다. 여기에 주상용 복합 이용, 합벽·공동계단, 인접토지와의 일단지 이용까지 겹칩니다.
등기상 권리는 조건부 합격, 점유·가격은 확인 전 불합격. 보증금과 점유관계가 해소되지 않은 상태에서는 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
