대구지방법원 2025타경8612. 매호효성백년가약아파트 106동 12층 1203호, 전용 117.57㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 장영심의 주택임차권입니다. 장영심은 2022.08.23 전입 및 확정일자를 갖추고 2022.08.24 점유를 개시했으며, 2024.09.02 보증금 430,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.07.11이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
제공된 배당 시뮬레이션만 적용하면 현재 최저가 270,200,000원에서 집행비용 4,582,800원을 제외한 265,617,200원이 임차보증금에 배당되고, 164,382,800원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.07.22 제출된 확약서에 따라 이 임차인은 미변제 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 룰상 미배당 164,382,800원과 실제 매수인 부담은 구분해야 하며, 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 106동 12층 1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.57㎡ · 철근콘크리트구조 22층 중 12층 |
| 현재 소유자 | 이지현 · 2014.11.04 매매 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 270,200,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 445,918,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 전세권과 다수 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 가장 중요한 존속 권리는 을구 13번 장영심의 주택임차권입니다. 장영심은 전입일과 확정일자가 모두 2022.08.23이고, 임차권등기는 2024.09.02입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.07.11이므로, 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영심 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 장영심은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.07.22 확약으로 미배당 잔액에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의했습니다. 확약 대상 외 별도 임차인은 제시된 조사상 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘최저가 + 인수’가 아니라 확약 반영 실질취득
동일 단지 매호효성백년가약은 419세대, 사용승인 기준 2006.02.28 준공이며, 비교 면적은 전용 117.57㎡입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 374,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 390,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 270,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.57㎡ | 20 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 117.57㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 117.57㎡ | 21 | 362,000,000원 |
| 2025.03 | 117.57㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2025.01 | 117.57㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 117.57㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2024.09 | 117.57㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2024.07 | 117.57㎡ | 14 | 373,000,000원 |
| 2023.11 | 117.57㎡ | 19 | 412,000,000원 |
| 2023.09 | 117.57㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2023.04 | 117.57㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2023.03 | 117.57㎡ | 19 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.57㎡ | 3건 | 374,000,000원 |
전체 12건 평균은 382,583,333원이지만 과거 440,000,000원·412,000,000원 등 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 374,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선해서 보는 편이 이 데이터에 맞습니다. 현재 실질취득 270,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 72.2%로 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정 · 확약 효과 별도)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,800원 |
| 1. 임차인 장영심 보증금 | 430,000,000원 | 265,617,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 445,918,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산식에서는 장영심 보증금의 미배당액이 164,382,800원으로 계산됩니다. 다만 2026.07.22 확약 때문에 이 잔액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 산식에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 매호중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 중 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 단지 남서측·남동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최신 거래는 2026.06의 390,000,000원이며 최근 12개월 평균은 374,000,000원, 최근 거래군 추세는 이전 거래군 대비 -3.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2026.07.22 제출된 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 이 문서가 실질 인수 0원의 근거입니다.
- 임차권과 말소기준 선후 확인. 장영심 전입·확정일자 2022.08.23, 임차권등기 2024.09.02, 강제경매개시결정 2025.07.11의 선후관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 확약이 없다면 현재 회차의 규칙상 미배당 164,382,800원이 매수인 인수 위험이지만, 확약 반영 후 실질취득은 270,200,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 382,583,333원보다 최근 12개월 평균 374,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선 비교하고, -3.0% 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 유찰 지표 확인. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 8.1회, 매각률은 0.0%입니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건은 표면만 보면 보증금 430,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 현재 최저가 270,200,000원보다 권리 부담이 더 큰 구조입니다. 실제 배당 산식도 미배당 164,382,800원을 계산합니다. 그러나 2026.07.22 제출된 확약이 그 결론을 바꿉니다. 해당 임차인에 대해 미변제 잔액 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수액은 0원, 실질취득은 270,200,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 374,000,000원의 72.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.0%이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰이 8.1회라는 점은 별도의 환금성 신호입니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성과 말소 실행을 정확히 확인하는 권리 검증과 하락 추세·유찰 지표를 반영한 가격 판단을 함께 해야 하는 물건입니다.
