최저가 270,200,000원의 착시 — 실질취득은 434,582,800원, 최근 시세보다 높다

대구지방법원 2025타경8612. 대구 수성구 매호동 ‘매호효성백년가약’ 106동 1203호, 전용 117.5658㎡ 아파트입니다. 감정가 386,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 270,200,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 실거래보다 100,000,000원 이상 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.

임차권자 장영심은 2022.08.23. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.08.24. 점유를 시작했으며, 보증금은 430,000,000원입니다. 제공된 말소기준일 2025.07.11.보다 전입일이 앞서 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가에서 집행비용 4,582,800원을 제외한 265,617,200원이 보증금에 배당되고, 나머지 164,382,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기말소 권리와 현재 인수권리를 구분해야 한다

등기부에는 전세권과 여러 근저당권, 가압류가 과거 설정됐지만 모두 경매 개시 전에 해지·해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권 190,000,000원, 농협은행·대구신용보증재단·중소기업은행·대구희망신용협동조합의 근저당권과 윤종근 가압류를 낙찰자가 다시 떠안는 것은 아닙니다.

현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 13번 장영심의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.09.02. 접수됐지만 대항력과 우선변제 판단의 기준이 되는 전입신고·확정일자는 모두 2022.08.23.입니다. 말소기준인 2025.07.11.보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

낙찰가는 270,200,000원에서 132,397,999원으로 내려가지만, 실질취득은 434,582,800원에서 432,653,572원으로 소폭만 낮아집니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

동일 전용면적 117.57㎡의 최근 거래 12건 전체 평균은 382,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 374,000,000원, 최신 거래는 2026.06.의 390,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 3.0% 하락했습니다.

현재 회차 실질취득 434,582,800원은 최근 12개월 평균보다 60,582,800원 높고, 최신 거래 390,000,000원보다도 44,582,800원 높습니다. 비율로는 최근 12개월 평균의 116.2%, 최신 거래의 111.4%입니다. 감정가 386,000,000원보다도 실질취득이 높으므로, 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 장영심의 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 164,382,800원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매호중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남서측과 남동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 2,392,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 419세대, 2006.02.28. 준공 단지로 실거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 3.0% 하락했고 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가에 장영심 보증금 미배당 잔액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 433,447,960원·432,653,572원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구 내역과 보증금 전액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 명도 관계. 임차권자가 전유부분 전부를 점유한 것으로 기재돼 있으므로 인도·명도 일정과 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균 374,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 실질취득 상한을 검토해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 3.0% 하락해 과거 전체 평균 382,583,333원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세가 실제 인수·배당에 미치는 영향을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”

이 사건의 최저매각가는 270,200,000원으로 최근 실거래보다 낮아 보이지만, 그것이 실제 취득가격은 아닙니다. 대항력 있는 임차인 장영심의 보증금 430,000,000원 중 미배당액 164,382,800원을 더하면 현재 회차 실질취득은 434,582,800원입니다.

이는 최근 12개월 평균 374,000,000원보다 60,582,800원, 최신 거래 390,000,000원보다 44,582,800원 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가는 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 432,653,572원~434,582,800원 수준에 머뭅니다. 최근 거래가 3.0% 하락하고 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수도 6.7회인 점까지 감안하면, 권리 위험과 가격 부담이 동시에 큰 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 최근 시세보다 높습니다.