대구지방법원 2025타경8648. 칠곡군 북삼읍 인평리의 파크갤러리 4층 501호로, 전용 84.64㎡의 도시형 생활주택 단지형 연립주택입니다. 소유자 나중관은 2020.09.14. 이 부동산을 거래가 185,000,000원에 취득하면서 약목농업협동조합 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에 보이는 2015년의 북삼새마을금고·공단새마을금고·약목농업협동조합 근저당권은 각각 2015.03.05., 2015.07.06., 2020.05.20. 이미 말소됐습니다. 2020.09.14. 설정된 강재구·임미경 명의 25,000,000원 근저당권도 2021.12.31. 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당의 큰 채권최고액만 보고 매수인이 인수한다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-10 파크갤러리 4층 501호 |
| 도로명 주소 | 공부상 금오대로10길 16-16 · 실제 사용 주소 금오대로10길 16-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택 단지형 연립주택 · 전용 84.64㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 단지 / 준공 | 파크갤러리 · 총 16세대 · 2015.02.06. 준공 |
| 소유자 | 나중관 (2020.09.14. 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 약목농업협동조합 / 102,283,905원 |
| 기준 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 기준권리 이후는 소멸
신고·조사상 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대·확정일자 현황을 확인하기 전까지 명도 난도를 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인된 범위에서는 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
파크갤러리 동일 면적 84.64㎡의 확인된 실거래 5건입니다. 전체 평균 128,400,000원에는 2024.02.의 165,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 121,000,000원, 최신 거래 99,000,000원과 최근 추세 -9.2%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.64㎡ | 2층 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 84.64㎡ | 2층 | 143,000,000원 |
| 2024.02 | 84.64㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 84.64㎡ | 2층 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 84.64㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.64㎡ | 5건 | 128,400,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 109,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 121,000,000원의 90.2%로 평균 아래이지만, 확인된 최신 거래 99,000,000원의 약 110.3%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.2% 하락한 점까지 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,328,800원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 약목농업협동조합 | 126,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 후순위 가압류 7건 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기부의 말소 기록을 반영한 단순 배분입니다. 과거 을구 1번·3번·5번 근저당권과 을구 8번 근저당권은 이미 말소돼 배당순위에 남지 않습니다. 실제 배당액은 근저당권의 실제 채권액, 이자, 집행비용, 조세 등에 따라 달라질 수 있으나 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오태초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 501호로, 승강기·위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 가장형 평지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,048.2㎡, 공시지가는 368,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와 건물 이용상태의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용 도로명 주소는 공부상 주소와 다릅니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 거래가가 99,000,000원부터 165,000,000원까지 넓게 분포해 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1번·3번·5번·8번 근저당권의 말소 여부와 현재 말소기준권리인 을구 7번을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·확정일자·현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 주소 확인. 공부상 금오대로10길 16-16과 실제 사용 주소 금오대로10길 16-6의 차이를 지번·건물 외관·호수로 교차 확인하세요.
- 최신 거래 우선. 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 99,000,000원보다 높습니다. 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.2% 낮습니다. 전체 평균 128,400,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대로 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있으므로, 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 실제 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 결과 확인. 기준 매각기일은 2026.07.21.이므로 매각 여부와 변경·연기 여부를 법원 기록에서 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부”
이 물건의 핵심은 등기부에 남아 있는 큰 숫자와 실제 인수권리를 구분하는 것입니다. 2015년의 근저당권 3건과 2020년의 25,000,000원 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2020.09.14. 약목농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 109,200,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원보다는 낮지만, 확인된 최신 거래 99,000,000원보다는 높고 최근 가격 흐름도 9.2% 하락했습니다. 총 16세대의 소규모 단지, 적은 거래 표본, 도로명 주소 차이와 점유관계 미상을 함께 고려하면 종합 판단은 권리상 안전하되 가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 하는 C등급 물건입니다.
