NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
B
매력지수68
부동산임의경매
2025타경8660 · 대구지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 59.9776㎡
낙찰가
신건 낙찰
582,078,900원
5억 8,207만
감정가 562,000,000원
최저매각가 562,000,000원
최저가 대비 +3%
낙찰일
08-25
낙찰 완료
대구지방법원
신건 낙찰
입찰 보증금
5,620만원
최저가의 10% · 56,200,000원
실거래 대비
▼ 4.1%
시세 이하
같은 평형 직전 3건 평균
6.07억원
· 낙찰가 기준
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권리 정리는 가능하지만 임차권등기 3억원 확인이 필요한 물건입니다.
-
가격
최저가 5.62억 = 최근 12개월 실거래 평균 6.01억의 93.5% — 최근 시세 대비 낮음
-
자금
최저가 10% 입찰보증금 약 5,620만원 · 인수액 0원
-
리스크
말소기준 이후 권리는 소멸하나 임차권등기 임차보증금 배당 여부 확인 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 정리되지만, 임차권등기 확인이 필요한 물건 — 힐스테이트황금동 2502호
대구지방법원 2025타경8660 · 대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층 2502호
감정가 5.62억 · 최저매각가 5.62억(신건) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(소화신용협동조합)
68점
매력지수 B등급 · 권리는 정리되나 임차권등기 임차인 확인이 필요한 시세 메리트형
인수권리는 0원이지만 임차권등기 보증금 3억원 관련 배당 구조 확인이 필요하며 최근 시세 대비 93.5% 가격 메리트가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 실거래 평균 6.01억 대비 최저가 5.62억으로 가격 메리트가 있는 신건입니다. 다만 등기부상 임차권등기 보증금 3억원이 존재하며, 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸하더라도 배당 절차 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
562,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
600,916,666원
동일평형 최근 12건
대구지방법원 2025타경8660. 대구 수성구 황금동 힐스테이트황금동 101동 2502호 아파트입니다. 전용면적 59.9776㎡ 규모의 고층 세대로, 2018년 준공된 782세대 단지입니다. 권리 구조의 핵심은 2021년 설정된 소화신용협동조합 근저당권이며, 이후 권리는 경매 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8660 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층2502호 |
|---|
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9776㎡ |
|---|
| 소유자 | 이효석 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 562,000,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 586,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2021.02.01 설정된 소화신용협동조합 근저당권입니다. 을구 4번 주택임차권은 2023.08.18 등기되었으며, 전입신고일은 2022.03.10으로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않으며 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차권등기 분석
| 임차인 | 보증금 | 등기 | 판단 |
|---|
| 고민석 | 300,000,000원 | 2023.08.18 | 말소기준 이후 임차권등기 · 대항력 없음 |
임차권등기는 존재하지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 매수인이 직접 인수하는 구조는 아니며, 배당 과정에서 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
힐스테이트황금동 동일 면적 최근 실거래 12건 기준 평균은 600,916,666원입니다. 최저매각가 562,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 93.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 20 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 11 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 6 | 582,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 7 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 2 | 565,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 600,916,666원 |
✅ 가격 관점 최저가 5.62억은 최근 12개월 평균 6.01억 대비 약 6.5% 낮습니다. 최근 거래 최고 6.34억, 최신 거래 6.20억과 비교해도 가격 접근성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 8,020,000원 |
| 소화신용협동조합 근저당 | 379,200,000원 | 379,200,000원 |
| 소유자 교부 | - | 174,780,000원 |
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인 필요 임차권등기 보증금 3억원이 존재하므로 배당표와 배당 결과 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 고민석 임차권등기 300,000,000원의 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 최근 실거래 평균 600,916,666원 대비 최저가 562,000,000원으로 접근성이 있습니다.
- 권리 확인. 2021.02.01 근저당권이 말소기준권리입니다.
- 현장 확인. 내부 확인은 제한되어 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차권등기는 확인하라”
힐스테이트황금동 2502호는 최근 시세 대비 낮은 가격과 깨끗한 말소 구조가 장점입니다. 다만 임차권등기 보증금 3억원이 존재하므로 단순 권리 안전형으로만 판단하기보다 배당 관계를 확인해야 합니다. 가격 메리트와 권리 확인을 함께 보는 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층2502호
2025년08월29일
- 이건 부동산을 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사안내문을 출입문에 두고 옴.
- 전입세대 확인서상 고민석이 세대주로 가족과 함께 전입되어 있고, 외국인체류확인서상 해당사항이 없음.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
신관 지하2층 입찰법정
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 2 |
2026-08-25 |
매각 |
- |
건물·단지 정보
K-apt
힐스테이트황금동
101동 25층2502호
청수로 274 (황금동,힐스테이트황금동)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 36층
현 매물 25층
연식
8년차 · 준공 2018년 4월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 현대건설
시행 수성지구우방타운주택재건축정비사업조합
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 3가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.33
24평형
공급 ~80㎡
전용 60㎡ · 184건
34평형
공급 ~113㎡
전용 85㎡ · 587건
45평형
공급 ~148㎡
전용 111㎡ · 62건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 82.2㎡ (약 24.9평)
782세대 구성
155세대 · 60㎡↓ (~18평)
561세대 · 60~85㎡ (18~26평)
66세대 · 85~135㎡ (26~41평)
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
31,054.1㎡
≈
9,393.8평
소유
개인
소재
대구광역시 수성구 황금동 · 985
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1272억 5,970만원
4,098,000원/㎡ × 31,054.1㎡
▲
+38.1%
· 연평균 +5.4%
· 2019년 대비
적용 규제
호재 (4)
광로3류(폭 40m~50m)
접함
대로3류(폭 25m~30m)
접함
소로1류(폭 10m~12m)
접함
중로3류(폭 12m~15m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층2502호
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