대전지방법원 2025타경503678. 대전 유성구 봉명동 유성온천역 인근 사이언스타운주상복합 6층 602호 오피스텔입니다. 2013년 9월 사용승인된 35층 건물에 위치하며, 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사입니다. 현재 등기상 말소기준권리로 제시된 것은 2024년 2월 16일 북대전세무서장의 압류이고, 2025년 10월 27일 이종희의 강제경매개시결정이 이어집니다.
그러나 권리분석에서 더 앞서 살펴야 할 사람이 있습니다. 2016년 8월 19일 전입한 이종희입니다. 이종희는 2018년 8월 17일 확정일자를 받은 것으로 조사됐으며 2025년 11월 26일 배당요구도 했습니다. 전입일이 2024년 압류보다 앞서므로 선순위 대항력 위험이 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 6층 602호 도로명주소: 대전광역시 유성구 온천로 60 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교대상 면적 69.414㎡ · 지상 35층 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2013.09.24 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 33,614,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이종희 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.16 갑구 13번 압류 · 국(북대전세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 최근 실거래 | 2026.09 · 185,000,000원 (68.33㎡ · 6층) |
| 최근 12개월 평균 | 213,083,333원 (12건) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 탄동새마을금고의 2014년 근저당권(채권최고액 110,500,000원)은 2016년 8월 19일 말소됐습니다. 이후 발생한 도모건축, 김남형, 세종중앙농업협동조합의 가압류와 여러 강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 2024년 2월 16일 국가 압류입니다.
그런데 이종희의 전입일은 2016년 8월 19일입니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 전입이므로 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 충족하고 점유를 유지했다면, 매각으로도 소멸하지 않는 임대차보증금 반환채무가 남을 수 있습니다. 배당요구와 확정일자가 있다는 사실만으로 인수 위험이 자동 해소되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미확정
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종희 실제 임차인 1명 |
2016.08.19 2018.08.17 |
미상 | 선순위 대항력 위험 | 확정일자·배당요구 2025.11.26 배당요구 |
보증기관 승계 없음 미배당 보증금 인수 가능 |
대항력과 우선변제권은 별개의 문제입니다. 전입·점유 요건에 따라 대항력이 인정되는지, 확정일자와 배당요구로 배당을 얼마나 받는지, 남은 임대차보증금이 매수인에게 승계되는지를 따로 판단해야 합니다. 실제 점유의 계속성과 임대차계약의 유효성, 보증금 원본 확인이 필요합니다.
| 낙찰대금 | 33,614,000원 (최저가 기준 가정) |
|---|---|
| 선순위 임차보증금 | 미상 |
| 배당받지 못한 보증금 | 미확정 |
| 매수인 실질취득 | 낙찰가 + 실제 인수보증금 |
대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 그 미배당액이 인수되는 구조에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 본건은 보증금 자체가 미상이므로 그 금액을 확정할 수 없습니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 시세 비교 — 숫자로는 낮지만 취득원가는 다르다
사이언스타운(SCIENCETOWN)은 2013년 사용승인된 주상복합으로, 비교대상 면적은 69.414㎡입니다. 아래는 유사 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 면적·층 차이가 있고 고층 거래의 높은 가격이 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 최신 6층 거래 185,000,000원을 특히 중요하게 보아야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 213,083,333원 |
최근 거래가격은 165,000,000원~315,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 213,083,333원이지만, 상대적으로 높은 가격에 거래된 12층·27층·29층 사례가 포함되어 있습니다. 동일한 6층의 가장 최근 거래는 185,000,000원이며, 68.33㎡ 저층 사례도 172,000,000원~190,000,000원에 분포합니다.
단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐으므로 이 평균을 넘어섰습니다. 반복 유찰은 단순히 가격이 저렴해지는 과정일 수도 있지만, 본건에서는 임차인 인수 위험과 채권관계의 불확실성을 먼저 해소해야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 낙찰가의 적정성을 판단하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정했을 때의 배당 추정입니다. 신청채권액 165,000,000원을 기준으로 계산하며, 실제 배당순위와 임차보증금 인수관계를 확정한 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,005,052원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 이종희 | 165,000,000원 | 32,608,948원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 132,391,052원 |
집행비용은 추정치이며, 국가 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액 132,391,052원은 매수인 인수보증금으로 확정된 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) 감정가 16.81% |
33,614,000원 | 32,608,948원 | 132,391,052원 | 별도 확인 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
23,529,800원 | 22,706,264원 | 142,293,736원 | 별도 확인 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
16,470,859원 | 15,774,384원 | 149,225,616원 | 별도 확인 |
현재 회차에서 6회, 7회 유찰 시나리오로 내려갈수록 낙찰가격은 줄어들지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 표의 미배당액은 신청채권에 대한 배당 부족분으로, 임차인의 실제 보증금 미반환액과 같다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근. 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 오피스텔, 주상복합아파트 등이 혼재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 승강장과 지하철 유성온천역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.09.24 사용승인, 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 35층 건물. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구), 관광특구, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 5,277.1㎡, 공시지가 5,078,000원/㎡. 중로 및 소로에 접하고 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교대상 단지는 180세대이며, 유사 면적 실거래는 존재하지만 거래가격 편차가 큽니다. 고층 고가 거래가 평균을 높이는 만큼 저층 오피스텔의 개별 환금성은 별도로 평가해야 합니다.
- 경매시장 특성. 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회로, 본건의 5회 유찰을 가격 매력만으로 해석하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 원본 확인. 이종희의 임대차계약서와 보증금 지급내역, 보증금 변동 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 금액이 확정되지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 대항력 요건 검증. 2016.08.19 전입신고 이외에 실제 점유 시작 시점, 점유 계속성, 주거용 사용 여부 및 임대차계약의 유효성을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차의 관계. 이종희의 165,000,000원 강제경매 신청채권이 보증금 반환채권인지, 다른 금전채권인지 집행권원과 채권계산서를 대조해야 합니다. 동일 채권을 이중 계산하면 안 됩니다.
- 배당·인수액 재산정. 실제 임차보증금, 배당요구 내용, 확정일자, 우선순위 및 예상배당을 반영해 매수인에게 승계될 금액을 별도 계산해야 합니다.
- 국가 압류 및 조세채권. 2024.02.16 북대전세무서장 압류 관련 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 소멸하는 것과 세금 배당순위는 별개의 문제입니다.
- 점유·명도 위험. 임차인 또는 채권자의 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 선순위 임대차가 존속하면 단순 인도명령으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 관리비 체납. 주상복합 건물의 관리비·공용부분 체납과 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다. 과거 입주자대표회의가 강제경매를 신청한 이력도 주의 깊게 검토할 부분입니다.
- 시세 비교 기준. 전체 평균 213,083,333원만 볼 것이 아니라 2026년 9월 6층 거래 185,000,000원과 저층 유사 면적 거래를 중심으로 실질취득원가를 비교해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구서, 집행권원과 채권계산서를 확인해야 합니다. 임차인 관련 기재가 바뀌면 판단도 달라집니다.
맺으며 — “3,361만원이 취득원가라는 보장은 없다”
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 200,000,000원짜리 물건을 33,614,000원에 살 수 있다는 숫자 자체에 집중하는 것입니다. 현재 확인되는 것은 최저매각가격일 뿐, 매수인이 최종적으로 부담할 총 취득원가는 아닙니다.
2016년 전입한 이종희의 선순위 임차권, 확인되지 않은 보증금, 동일인의 165,000,000원 강제경매 신청채권, 5회 유찰이라는 요소가 복합적으로 얽혀 있습니다. 만약 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계된다면 그 부담을 더한 금액으로 2026년 9월 최신 실거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차인 권리관계 우선 확인입니다. 임대차보증금과 실제 인수액을 특정하기 전에는 저가 낙찰의 이익을 확정할 수 없으며, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 불확실성이 저절로 사라지지 않습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 입찰가격이 아니라 실제로 얼마를 인수해야 하는지 입증하는 것입니다.
