대전지방법원 2025타경503678. 유성온천역 북동측 인근 사이언스타운주상복합 6층 602호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 동기종합건설주식회사입니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.16 북대전세무서장의 압류이고, 2025.10.27 이종희가 신청한 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이종희의 전입일이 2016.08.19로 말소기준권리보다 훨씬 빠르고, 확정일자 2018.08.17, 배당요구 2025.11.26까지 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조인데, 보증금 액수가 확인되지 않아 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503678 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 35층 건물 중 6층 602호 · 사용승인 2013.09.24 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 48,020,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 선순위가 핵심
과거 탄동새마을금고 근저당권은 2016.08.19 해지로 이미 말소됐고, 도모건축·김남형·세종중앙농업협동조합의 가압류와 과거 강제경매개시결정들도 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.02.16 압류입니다. 이 압류와 2025.10.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전까지 ‘인수 0원’으로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종희 | 2016.08.19 | 2018.08.17 | 2025.11.26 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 보증금 액수가 미상이라 현재 최저가 48,020,000원에서 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
대항력 인수형의 계산 원칙도 중요합니다. 만약 확인되는 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액이 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이런 경우의 실질 취득비용은 단순 최저가 48,020,000원이 아니라 낙찰가 + 실제 인수할 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 최근 시세와의 진짜 할인율도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득가’가 미확정
SCIENCETOWN의 비교 표본은 최근 12건이고, 최근 12개월 평균은 213,916,666원입니다. 현재 최저매각가 48,020,000원은 이 평균의 22.4%입니다. 최신 거래는 2026.08 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.414㎡ | 12건 | 213,916,666원 |
표면상으로는 최저가가 최근 12개월 평균의 22.4%이므로 큰 폭으로 내려와 있습니다. 하지만 이 사건에서는 그 수치만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론내리기 어렵습니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 그 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 최종 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이종희 | 165,000,000원 | 46,755,640원 |
| 미배당 | 165,000,000원 | 118,244,360원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 현재 회차 배당 시나리오입니다. 임차인의 보증금이 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 118,244,360원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 132,391,052원 |
| 6회 유찰 시 | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 142,293,736원 |
현재 최저가가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금 자체가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액이 남는 인수형이라면, 낙찰가 하락분만큼 인수금액이 커져 실질취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 다음 회차 가격만 추적할 것이 아니라 임차보증금 원금과 배당 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 근린생활시설·위락시설·숙박시설·오피스텔·주상복합아파트가 혼재한 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철역인 유성온천역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 35층 중 6층 602호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 온천원보호지구·관광특구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함돼 있습니다. 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. SCIENCETOWN 180세대, 사용승인 2013.09.24입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본 확인. 이종희의 실제 보증금 액수와 임대차계약 체결 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 인수액 계산. 보증금에서 실제 배당받을 금액을 차감한 잔액이 존재하는지 확인한 뒤, 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하므로 실제 채권관계와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 압류 확인. 2024.02.16 북대전세무서장 압류와 관련된 조세채권의 성격과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 단지 평균 4.3회 유찰이라는 점을 감안해 현장 점유상태와 내부상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 주상복합 오피스텔의 미납 관리비와 실제 점유자를 관리사무소 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 48,020,000원이 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득가를 최근 12개월 평균 213,916,666원 및 최신 거래 305,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “4,802만원”보다 중요한 숫자는 아직 보이지 않는다
감정가 200,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 48,020,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 213,916,666원과 비교하면 표면상 22.4%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2016.08.19 전입한 대항력 임차인의 보증금이 얼마인가입니다.
보증금이 충분히 작아 배당으로 모두 회수된다면 현재 최저가는 매력적으로 보일 수 있지만, 보증금이 크고 미배당액이 남는다면 매수인이 그 잔액을 떠안을 수 있습니다. 특히 임차인과 신청채권자의 이름이 동일하다는 경고까지 있어 임대차 실체 확인이 우선입니다. 이 물건은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득가는 아직 계산되지 않은 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
