대구지방법원 2025타경8765. 경산시 하양읍 서사리 112 소재 대지·토지와 근린생활시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 333,372,900원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 233,361,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2020.11.13. 경일신용협동조합 근저당권 260,000,000원이며, 뒤에 설정된 박정숙 근저당권 200,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리의 소멸 여부와 물건의 실제 이용·점유 상태는 별개의 문제입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 건물 일부는 공부상 면적 24㎡와 실측면적 45.6㎡가 다릅니다. 제시외 건물과 태양광판넬설비, 조경수·데크, 신축이 중단된 콘크리트 기초부분도 포함되므로 현장과 매각목록을 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 112 · 경상북도 경산시 하양읍 대곡로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 현재 소유자 | 이상헌 (2025.11.03. 소유권경정 후 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 333,372,900원 / 233,361,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경일신용협동조합 / 685,324,521원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 정보 | 460㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 204,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.13. 설정된 경일신용협동조합 근저당권입니다. 후순위인 박정숙 근저당권 200,000,000원과 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경북신용보증재단 가압류 9,000,000원은 2025.04.17. 해제로 등기가 말소됐습니다. 소유권은 이상훈 명의에서 상속등기를 거쳐 2025.11.03. 이상헌 단독소유로 경정됐습니다.
② 가격과 회차 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 233,361,000원으로 감정가 333,372,900원의 70%입니다. 매수인이 인수하는 금액은 현재 산정상 0원이므로 실질취득액도 233,361,000원입니다. 다만 토지·근린생활시설·제시외 건물이 결합된 물건으로, 단순한 면적 단가나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 233,361,000원 | 239,706,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 163,352,700원 | 308,734,238원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 114,346,890원 | 357,053,966원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다. 대신 채권자들의 미배당은 현재 239,706,054원에서 2회 유찰 시 308,734,238원, 3회 유찰 시 357,053,966원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,067,054원 |
| 1. 근저당 · 경일신용협동조합 | 260,000,000원 | 229,293,946원 |
| 2. 근저당 · 박정숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 469,000,000원 중 채권자 예상배당은 229,293,946원이며, 미배당은 239,706,054원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경북신용보증재단 가압류는 등기 흐름상 2025.04.17. 해제로 말소됐습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 기호 2(가,나)는 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 주변환경. 기호(1)는 무학중·고등학교 동측 인근으로 근린생활시설·주택·공원 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 기호(3,4)는 쌍마산업 채석장 동측 인근으로 농경지·공장·주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 각 대상까지 차량 접근이 가능하며 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 기호 2(가)는 컨테이너 판넬지붕 단층, 기호 2(나)는 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 2016.12.26.입니다.
- 면적 차이. 기호 2(가)는 공부상 면적 24㎡와 실측면적 45.6㎡가 달라 실측면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 설비·부합물. 기호 2(나) 지붕에 태양광판넬설비가 있고, 기호(4) 지상의 조경수·데크 등 부합물은 토지와 건물에 포함 평가됐습니다.
- 토지 현황. 감정요항표상 기호(3)는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지인 신축허가부지이며, 지상에 신축이 중단된 콘크리트 기초부분이 있습니다.
- 용도지역. 기호별로 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되며, 가축사육제한구역·소하천구역·하천구역·교육환경 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 형태. 토지자료상 면적 460㎡, 평지·부정형·소로한면이며 소하천구역에 접하고 가축사육제한구역과 자연녹지지역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·조경수·데크·태양광판넬설비 중 실제 매각에 포함되는 범위를 매각목록과 현황도로 대조하세요.
- 면적 차이. 기호 2(가)의 공부상 24㎡와 실측 45.6㎡ 차이가 건축물대장, 과세, 사용·수익과 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 현황 차이. 기호(3)의 공부상 답과 현황 잡종지, 신축허가 및 중단된 콘크리트 기초부분의 처리 가능성을 관할관청에 재확인하세요.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 소하천·하천 관련 구역, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역의 적용 범위를 필지별로 확인하세요.
- 세금·배당. 국가 압류가 있고 배당 산정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세목별 법정기일과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 소유권 경정. 상속등기 후 이상헌 단독소유로 경정된 과정과 매각 대상 소유관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율과 별개로 토지·건물·제시외 시설을 분리해 현장 가치와 처분 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 실제 범위다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 역시 한 차례 유찰되어 감정가의 70%인 233,361,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 토지 한 필지나 규격화된 주거용 물건이 아닙니다. 근린생활시설과 여러 토지, 제시외 건물, 공부와 실측의 면적 차이, 태양광판넬설비, 조경수·데크, 신축중단 기초부분이 함께 묶여 있습니다.
따라서 결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건 확인 난도는 높다입니다. 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인을 마치고, 일괄매각 범위와 필지별 이용 제한, 공부와 현황의 차이를 해소한 뒤에야 233,361,000원이 적정한 가격인지 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
