📉 49% 🛡️ 인수 0원 👤 임차인 1명 ⚠️ 창고 48㎡
수원지방법원 2025타경54287. 화성시 진안동 524-24의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 공부상 근린생활시설(소매점)이고 조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 구조입니다. 토지는 223.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 현재 최저매각가는 336,853,000원으로 감정가 687,456,740원에서 두 차례 유찰된 감정가 49% 회차입니다.
권리의 출발점은 2000.06.27 설정된 태안농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 2024.06.26 확정채권양도로 여러 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 임차인 엄해도의 전입일은 2026.03.03으로 말소기준권리보다 뒤이고, 조사 결과도 대항력 없음으로 판정되어 보증금 3,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54287 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 524-24 · 경기도 화성시 병점구 효행로 988-16 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 |
| 토지 | 223.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오석일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 687,456,740원 / 336,853,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 433,192,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 건축법 제14조 위반 창고(조립식패널, 48㎡)로 등재된 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
말소기준권리는 2000.06.27 태안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2002.12.10, 2005.12.29, 2014.04.24, 2019.07.12, 2022.11.30 설정된 후순위 근저당권과 2024.02.23 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.03.18 수원지방법원의 임의경매개시결정에 따라 경매가 진행됐고 등기 접수는 2025.03.19입니다.
② 임차관계 — 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄해도 | 1호 22.2500㎡ | 2026.03.03 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
엄해도의 전입신고일 2026.03.03은 말소기준권리 2000.06.27보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 문제
현재 최저매각가 336,853,000원은 감정가 687,456,740원 대비 49% 회차입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 자체가 아닙니다. 따라서 2회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 감정가 할인율, 근린생활시설의 이용상태, 토지 조건, 위반건축물 포함 여부를 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,853,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,515,942원 |
| 을구 1(전 3)번 근저당 · 태안농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 태안농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 태안농업협동조합 | 81,000,000원 | 81,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 태안농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 태안농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 태안농업협동조합 | 84,000,000원 | 17,337,058원 |
| 갑구 2번 가압류 · 태안농업협동조합 | 448,634,457원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 846,634,457원, 채권자 예상배당은 331,337,058원, 미배당은 515,297,399원입니다. 선순위 근저당의 채권액이 미상이어서 해당 항목은 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)입니다.
- 입지. 병점초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 1호선 병점역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 223.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 2,813,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 일괄매각 대상에 건축법 제14조 위반 창고(조립식패널, 48㎡)가 포함됩니다. 위반 내용과 제시외 건물의 처리 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 근린시설과 토지의 실제 거래가치에 맞춰 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 확인. 엄해도는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 점유부분 1호 22.2500㎡의 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 515,297,399원이어도 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 권리이전 확인. 2024.06.26 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 경매개시결정의 채권자를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 임차인 엄해도의 전입이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 잡힙니다. 권리 승계 자체는 비교적 명확합니다. 반면 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고, 건축법 제14조 위반 창고 48㎡가 포함됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 채권의 미배당이 아니라 실제 자산가치와 위반건축물 조건을 얼마에 감수하느냐입니다.
