수원지방법원 2025타경54287. 경기도 화성시 진안동 524-24의 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 오석일은 2000년 6월 27일 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했고, 같은 날 태안농업협동조합 명의의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 엄해도의 전입일은 2026년 3월 3일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 3,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않는 것으로 분석되며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 실제 인도 과정에서는 1호 22.2500㎡ 점유자의 영업·점유 상태와 퇴거 협의를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54287 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 524-24 · 경기도 화성시 병점구 효행로 988-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 · 적벽돌쌓기 외벽 · 페인팅 및 일부 타일 마감 |
| 토지 | 223.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오석일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 687,456,740원 / 481,219,000원 (1회 유찰·감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 433,192,137원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 위반건축물로 등재된 제시외 창고 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2000년 6월 27일 태안농업협동조합의 첫 번째 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 채권최고액 70,000,000원·81,000,000원·91,000,000원·72,000,000원·84,000,000원의 근저당권과 청구금액 448,634,457원의 가압류는 모두 후순위입니다. 기존 근저당권들은 2024년 8월 30일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위가 앞당겨지는 것은 아니므로 해당 담보권들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄해도 | 1호 22.2500㎡ | 2026.03.03 | 3,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
엄해도의 전입신고는 말소기준일인 2000년 6월 27일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 우선변제 여부와 별개로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 481,219,000원으로 감정가 687,456,740원보다 206,237,740원 낮습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 시세와 물건의 이용가치로 판단해야 합니다. 이 사건은 실거래 비교 수치 없이 감정가 대비 70.0%라는 회차 정보만 확인되므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 481,219,000원 | 70.0% | 372,627,647원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 336,853,300원 | 49.0% | 515,297,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 235,797,309원 | 34.3% | 614,938,310원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 481,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,212,190원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 태안농업협동조합 | 채권최고액 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 태안농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 태안농업협동조합 | 81,000,000원 | 81,000,000원 |
| 4. 근저당 · 태안농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 근저당 · 태안농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 6. 근저당 · 태안농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 7. 가압류 · 태안농업협동조합 | 448,634,457원 | 76,006,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 846,634,457원 중 예상배당액은 474,006,810원이며, 미배당액은 372,627,647원입니다. 말소기준 근저당권은 등기상 채권최고액 70,000,000원이지만 실제 채권액이 확정되지 않아 예상배당 계산에서는 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 1호선 병점역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설인 소매점이며, 위생설비와 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 223.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 2,813,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지의 일괄매각인 만큼 실제 영업 활용도, 임대수요, 토지 형상과 도로 조건을 반영한 개별 가격 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 창고 48㎡의 정확한 위치·구조·등재 사유와 현재 행정처리 상태를 일반건축물대장 및 관할기관에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 엄해도가 1호 22.2500㎡를 점유하며 보증금 3,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐습니다. 실제 영업 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·근린생활시설·제시외 창고가 함께 매각되므로 현황 경계와 각 시설의 포함 범위를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70.0%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 소매점과 토지의 실제 거래·임대 수준을 별도로 조사하세요.
- 선순위 채권액. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 70,000,000원이지만 실제 채권액은 확정되지 않았습니다. 배당표 원문과 채권계산서를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.24로 기재돼 있으므로 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 물건·가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2000년 6월 27일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권과 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 전입일도 2026년 3월 3일로 늦어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 권리 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 최저가가 감정가의 70.0%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 이 물건은 소매점으로 이용되는 근린생활시설과 부정형 토지의 일괄매각이며, 위반건축물로 등재된 창고 48㎡까지 포함됩니다. 따라서 결론은 권리관계는 통과, 위반건축물과 실제 시세 검증 전에는 입찰가 판단 보류입니다. 낙찰가보다 숨은 인수금이 커지는 사건은 아니지만, 물건의 이용성과 재매각 가능성을 잘못 평가하면 감정가 할인폭이 그대로 투자수익으로 이어지지 않을 수 있습니다.