수원지방법원 2025타경54396. 힐스테이트동탄역 201동 19층 1907호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔-주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 김진이며 2021.04.09. 소유권을 이전받았고 거래가액은 211,800,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.09.07. 접수된 한국씨티은행 가압류 121,904,863원이 말소기준권리가 된다는 점과, 그보다 앞선 2021.04.09. 임차인의 전입·점유가 존재한다는 점입니다.
임차인 석준은 임대차계약일 2021.03.13., 확정일자 2021.03.16., 주민등록·점유개시 2021.04.09.로 확인됩니다. 즉 말소기준권리인 2023.09.07. 가압류보다 선행하여 대항력이 있는 임차인입니다. 2025.03.27.에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 201동 19층 1907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔-주거용) · 지상25층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김진 (2021.04.09. 소유권이전 · 거래가액 211,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 석준 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 | 2020.12.23 |
| 단지 규모 | 힐스테이트동탄역 · 443세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.09.07. 한국씨티은행 가압류입니다. 그 이후의 랜드지동탄피에프브이 가압류, 화성시 압류, 도림새마을금고 가압류, 강제경매개시결정 및 2025.03.27. 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 석준의 전입·점유는 2021.04.09.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 단순히 “후순위 임차권등기가 소멸한다”로 끝나는 사건이 아니라, 선순위 대항력에 의해 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석준 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 | 2021.04.09. | 2021.03.16. | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 250,000,000원을 별도 중복 보증금으로 볼 사정은 없습니다. 임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추었으므로 우선변제를 받지만, 현재 최저가 243,000,000원에서 집행비용 4,202,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 238,798,000원입니다. 보증금과의 차액 11,202,000원은 배당에서 사라지는 돈이 아니라 매수인이 인수하는 잔액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 넘겨받는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 “1회 유찰이면 194,400,000원, 2회 유찰이면 155,520,000원이니 싸진다”는 식으로 보면 핵심을 놓칩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 243,000,000원 | 238,798,000원 | 11,202,000원 | 254,202,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 59,121,600원 | 253,521,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 97,457,280원 | 252,977,280원 |
현재 회차의 실질취득은 254,202,000원, 1회 유찰 가정은 253,521,600원, 2회 유찰 가정은 252,977,280원입니다. 낙찰가는 243,000,000원에서 155,520,000원까지 내려가지만, 미배당 보증금 인수가 11,202,000원에서 97,457,280원으로 늘어 실질 부담은 계속 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 자체는 일반적인 무인수 경매처럼 큰 가격 할인 효과를 만들지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 석준 보증금 | 250,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 121,904,863원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사랜드지동탄피에프브이 | 456,460,954원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 도림새마을금고 | 122,752,714원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 석준 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,202,000원과 임차인 배당 238,798,000원으로 매각대금 243,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 11,202,000원은 대항력에 따라 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상25층 건물의 19층 1907호입니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 ‘치동고등학교’ 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 북측과 서측으로 중로의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지)·도시첨단산업단지·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 4,064,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성 지표. 힐스테이트동탄역의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.1회, 매각률은 0.0%로 나타나 있어 환금성 측면에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 회차는 최저가 243,000,000원에 인수액 11,202,000원을 더한 254,202,000원이 핵심 기준입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 크게 낮아지지만 임차보증금 미배당 인수가 증가해 실질취득은 253,521,600원·252,977,280원 수준입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 석준으로 확인됩니다. 임대차계약·보증금 지급·채권 발생관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다는 명시가 있으므로 대지권 권원과 향후 등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 최신 문서로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고 임차권 인수 문구가 유지되는지 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 보증금은 따라온다”
이 사건의 승부처는 243,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 석준의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 배당으로 변제되지 않는 11,202,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 254,202,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 194,400,000원으로, 2회 유찰 시 155,520,000원으로 내려가지만, 인수액은 각각 59,121,600원과 97,457,280원으로 증가합니다. 즉 총부담은 여전히 약 250,000,000원 수준입니다.
여기에 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일한 점, 대지권이 미등기이고 유무를 알 수 없다는 점, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.1회인 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건을 “신건 최저가 243,000,000원의 오피스텔”로 볼 것이 아니라, “대항력 임차보증금 잔액을 승계하는 실질취득 약 250,000,000원대의 사건”으로 봐야 합니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단하기 어려운 권리구조입니다.
