대구지방법원 2025타경8801. 영진전문대 동측 인근의 ‘복현블루밍브라운스톤 명문세가’ 201동 803호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 255,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 178,500,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 259,000,000원의 68.9%이므로 크게 할인된 것처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 기준점은 최저가가 아닙니다. 임차인 이낙훈은 2019.05.20 전입했고, 말소기준인 2024.10.21 우리카드 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 241-1 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 제201동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 지상 13층 중 8층 |
| 소유자 | 박경숙 (2011.05.03 매매 · 거래가액 177,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 2011년 국민은행 근저당권은 2017.04.27 해지로 말소됐고, 2019년 설정된 이낙훈의 전세권도 2023.05.22 해지로 말소됐습니다. 그러나 임대차는 이후까지 이어졌고, 이낙훈은 2024.07.22 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일은 2019.05.20로 우리카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이낙훈 배당요구 2024.07.22 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 240,000,000원 2차 270,000,000원 · 3차 260,000,000원 병기 | 대항력 있음 전입 2019.05.20 | 우선변제 없음 1차 확정일자 없음 | 해당 없음 |
| 계약 | 계약일 | 보증금 | 확정일자 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2019.02.26 | 240,000,000원 | 없음 |
| 2차 | 2021.05.10 | 270,000,000원 | 2023.02.16 |
| 3차 | 2023.05.09 | 260,000,000원 | 2023.05.15 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
복현블루밍브라운스톤 명문세가 전용 59.95㎡의 확인된 실거래는 8건이며, 전체 평균은 258,375,000원입니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 거래는 2026.06의 259,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 259,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 0.3%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 9 | 259,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 10 | 258,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.03 | 59.95㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 59.95㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 | 59.95㎡ | 1건 | 259,000,000원 |
최저가 178,500,000원만 놓고 보면 최근 시세의 68.9%입니다. 그러나 권리분석을 반영한 실질취득 기준은 약 240,000,000원으로, 최근 시세의 92.7%입니다. 시세보다 19,000,000원 낮은 수준이지만 선순위 임차권의 보증금·배당·명도 확인 부담을 감수하기에는 할인 폭이 압도적이라고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 인수 · 임차인 이낙훈 보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 3. 이낙훈 전세권 | 240,000,000원 | 70,801,000원 |
| 4. 우리카드 가압류 | 11,821,195원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 616,221,195원, 예상배당 175,201,000원, 미배당 441,020,195원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 영진전문대 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 2011.04.26 준공, 총 788세대 아파트이며 대상은 지상 13층 중 8층입니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·아파트지구이며 비행안전제5구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없으나 시건장치로 내부 확인이 불가능해 유사 아파트를 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 최근 거래는 232,000,000원부터 298,000,000원까지 확인되며, 최신 거래는 259,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 수준인 240,000,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산하세요.
- 현재 보증금 확정. 1차 240,000,000원, 2차 270,000,000원, 3차 260,000,000원 중 매수인이 실제 인수할 기준금액을 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 임차인이 실제 배당받는 금액이 확정돼야 매수인의 미배당 인수 잔액을 계산할 수 있습니다.
- 말소 이력 대조. 말소된 국민은행 근저당권과 전세권이 예상배당표에 반영된 사유를 채권계산서와 배당요구서에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 보증금 반환과 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 범위와 실제 이용상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 공용부분, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.785억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 178,500,000원이지만, 권리관계를 반영하면 그 금액만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금이 낙찰가를 초과하므로 실질취득은 약 240,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이 기준이라면 최신 실거래 259,000,000원보다 19,000,000원 낮지만, 선순위 임차권을 감수할 만큼 충분한 할인인지 신중히 따져야 합니다.
더 큰 문제는 임차권등기에 240,000,000원·270,000,000원·260,000,000원이 함께 적혀 있고, 예상배당표와 등기 말소 이력도 서로 맞지 않는 부분이 있다는 점입니다. 3차 보증금 260,000,000원이 실제 기준이면 최신 실거래 259,000,000원보다 오히려 높습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 현재 보증금과 배당액이 확정되기 전에는 가격을 확정할 수 없는 권리 복잡형 물건입니다. 결론은 권리 확인 전 보류입니다.
