대구지방법원 2025타경8801. 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 201동 8층 803호입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 보이지만, 확약으로 실제 인수위험이 해소됐는가”입니다. 소유자는 박경숙이고, 2011.05.03 매매를 원인으로 177,400,000원에 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당과 이낙훈의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준은 2024.10.21 우리카드 가압류이고, 그보다 앞선 2024.07.22 주택임차권등기가 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.07.22 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 내용은 배당에서 임차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 관한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고, 2024.07.22 접수 제113154호 주택임차권등기의 말소에 동의한다는 것입니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이낙훈 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 241-1 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 201동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 13층 건물 중 8층 · 아파트로 이용중 |
| 비교 전용면적 | 59.95㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 박경숙 · 2011.05.03 매매 · 거래가액 177,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
2011년 설정된 국민은행 근저당은 2017.04.27 해지로 말소됐고, 2019.05.16 설정된 이낙훈의 전세권도 2023.05.22 말소됐습니다. 이후 이낙훈 명의의 주택임차권이 2024.07.22 등기됐습니다. 전입일은 2019.05.20, 점유개시일은 2019.05.17로, 말소기준인 2024.10.21 우리카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이낙훈 | 건물 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 2019.05.20 | 1차 없음 · 2차 2023.02.16 · 3차 2023.05.15 | 대항력 有 | 확인 필요 | 승계 표시 없음 | 0원 · 확약 적용 |
주택임차권 등기에는 임차보증금이 1차 240,000,000원, 2차 270,000,000원, 3차 260,000,000원으로 기재돼 있고, 2026.07.22 확약서도 세 차수의 임차보증금반환채권을 함께 언급합니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 여유가 크다
복현블루밍브라운스톤명문세가 동일 면적 59.95㎡의 최근 12개월 실거래는 2026.06 259,000,000원, 2026.08 265,000,000원 두 건이며, 최근 12개월 평균은 262,000,000원입니다. 최신 거래는 265,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +1.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 9 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 2건 | 262,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.95㎡ | 9건 | 259,111,111원 |
현재 최저매각가는 178,500,000원으로 최근 12개월 평균의 68.1%입니다. 확약을 적용해 임차인 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 역시 178,500,000원 기준이므로, 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 전체 9건 평균 259,111,111원보다도 낮지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 262,000,000원과 최신 265,000,000원을 우선했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 임차인 이낙훈 보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,821,195원 | 11,821,195원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 163,379,805원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 271,821,195원, 총 배당액은 175,201,000원, 미배당액은 96,620,195원입니다. 배당 계산 자체에는 임차인 인수 240,000,000원이 표시되지만, 해당 임차권에는 확약이 제출돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용 여부가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | HUG 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 70% | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 96,620,195원 | 163,379,805원 |
| 4회 유찰 · 56% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 131,820,395원 | 128,179,605원 |
| 5회 유찰 · 45% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 159,980,555원 | 100,019,445원 |
단지 경매물건의 평균 유찰횟수도 3.0회로 현재 회차와 같습니다. 다만 이 사건에서는 단순히 “유찰될수록 싸진다”만 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미변제 잔액이 늘어 실질취득비용이 내려가지 않는 인수형 구조가 되기 때문입니다. 현재는 확약이 있으므로 그 인수액을 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 소재 영진전문대 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 종합해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 복현블루밍브라운스톤명문세가는 788세대이며 준공일은 2011.04.26입니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역을 포함하고 아파트지구·상대보호구역·비행안전제5구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,794,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 중 8층 803호이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 시건장치 등으로 내부 확인이 불가해 동종 유사 아파트 내부를 상정해 평가됐으므로 실제 세부 이용상태와 난방방식은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유지되는지 확인하세요.
- 주택임차권 범위 확인. 임차권은 건물 전유부분 전부에 설정돼 있고 전입일 2019.05.20, 점유개시일 2019.05.17입니다.
- 보증금 차수 확인. 등기에는 1차 240,000,000원, 2차 270,000,000원, 3차 260,000,000원이 기재돼 있으므로 확약이 세 차수 채권을 모두 포괄하는지 원문과 대조하세요.
- 가격 비교 기준. 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 262,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 현재 회차. 최저가 178,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%이며 현재까지 3회 유찰됐습니다.
- 압류 확인. 2025.12.29 수영구 압류와 2026.05.11 국 압류가 등기돼 있으므로 배당·말소 관계는 원본 서류와 함께 최종 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 승부처”
표면만 보면 이 사건은 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 선순위 주택임차권이 있어 현재 최저가 178,500,000원보다 훨씬 큰 인수위험이 보이는 물건입니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있어 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
그러나 이 사건에는 2026.07.22 경매신청채권자 주택도시보증공사가 미변제 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 178,500,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 262,000,000원의 68.1%이고 최신 거래도 265,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 확약서의 효력을 정확히 확인하는 것이 권리분석의 핵심이고, 그 전제가 확인되면 가격 측면에서는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
