수원지방법원 2025타경54825. 광교중흥에스클래스판매시설 지하1층 비1-124호로, 감정평가상 판매시설 용도이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 이경순·장미순 각 2분의 1 공유이고, 등기상 핵심은 2019.09.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권 573,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없습니다.
현재 최저매각가는 176,400,000원으로 감정가 360,000,000원 대비 현재 회차 표기상 49%까지 내려왔습니다. 다만 숫자만 보고 ‘반값 상가’로 해석하면 안 됩니다. 제공된 실거래 12건은 대상면적 36.325㎡와 면적 매칭이 되지 않고, 84.9㎡대부터 129.42㎡까지의 광교중흥에스클래스 거래입니다. 따라서 최근 12개월 평균 2,119,166,666원이나 최신 거래 1,735,000,000원을 본건의 직접 시세로 대입해 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54825 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스판매시설 지1층 비1-124호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 광교호수공원로 277 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 조사일 현재 공실 |
| 대상면적 | 36.325㎡ |
| 소유자 | 이경순 2분의 1 · 장미순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 437,627,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.09.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.02.26 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019.07.23 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2019.09.20 이경순·장미순에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 이전돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 숫자의 직접 비교를 금지해야 하는 이유
확보된 광교중흥에스클래스 실거래는 2026.07~2026.08 거래 12건으로, 최근 12개월 평균은 2,119,166,666원, 최신 거래는 2026.08 1,735,000,000원입니다. 하지만 본건 대상면적은 36.325㎡이고, 해당 실거래 면적은 84.9㎡·84.94㎡·84.96㎡·98.93㎡·98.99㎡·109.22㎡·109.62㎡·129.42㎡로 면적이 매칭되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 34 | 1,735,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 19 | 2,000,000,000원 |
| 2026.08 | 109.22㎡ | 33 | 2,785,000,000원 |
| 2026.08 | 109.22㎡ | 24 | 2,730,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 25 | 1,890,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 98.93㎡ | 19 | 2,050,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 4 | 1,900,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 4 | 1,940,000,000원 |
| 2026.07 | 129.42㎡ | 6 | 3,300,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 17 | 2,200,000,000원 |
| 2026.07 | 98.99㎡ | 25 | 2,035,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 2,119,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 573,600,000원 | 173,130,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 우리은행 근저당 채권최고액 573,600,000원 중 예상배당은 173,130,400원이고 미배당은 400,469,600원입니다. 이 미배당은 후순위 임차보증금 인수가 아니라 근저당권자의 미회수분으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 가격, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 400,469,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 452,648,721원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 489,119,849원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 우리은행의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰가가 내려갈수록 별도의 인수액이 붙어 실질취득가가 고정되는 임차인 인수형 구조와 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 원천동 원천호수 서측 인근으로, 광교신도시 내 아파트·백화점·컨벤션센터·근생시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 신분당선 광교중앙역이 근거리에 소재합니다.
- 이용. 판매시설 용도이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 2019.05.30 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하3층~지상2층 중 지하1층 비1-124호입니다. 승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화설비·시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 40미터 포장도로, 동측 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 공시지가 4,873,000원/㎡, 토지면적 84,302.4㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 본건 36.325㎡ 판매시설과 직접 비교 가능한 동일·유사 판매시설의 최근 거래 및 임대 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실인 만큼 실제 내부 상태와 영업 가능한 상태인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.09.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 관리비·당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 가격 비교 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전까지 보류
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 우리은행 근저당 이후 권리도 경매로 소멸합니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가 360,000,000원에서 2회 유찰돼 176,400,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래는 본건 36.325㎡ 판매시설과 면적이 매칭되지 않습니다. 때문에 데이터에 표시된 8.3%만 보고 ‘시세의 8.3%’ 또는 ‘압도적으로 싸다’고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
권리는 통과, 가격은 보류. 현재 공실인 판매시설이라는 이용 상태와 직접 비교 가능한 상가 거래·임대 수준을 확인한 뒤 176,400,000원이 실제로 싼 가격인지 판단해야 하는 사건입니다.
