수원지방법원 2025타경54825. 광교중흥에스클래스판매시설 지하1층 비1-124호, 면적 36.325㎡의 근린시설입니다. 감정평가서상 이용상태는 판매시설 용도이나 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 이경순·장미순 각 2분의 1 공유이며, 말소기준은 2019년 9월 20일 우리은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 권리상 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난점은 권리가 아니라 가격 검증과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 252,000,000원이지만, 단지 실거래 자료는 대상 면적과 일치하지 않고 대상 물건과 용도도 달라 직접적인 상가 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 단순히 “1회 유찰됐다”거나 “단지 거래가격보다 숫자가 낮다”는 이유로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54825 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스판매시설 지1층 비1-124호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설·판매시설 · 36.325㎡ · 지하3층~지상2층 중 지하1층 |
| 이용상태 | 판매시설 용도 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 이경순 2분의 1 · 장미순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 437,627,497원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20. 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 573,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 매수인 인수가 아니다
임차인 없음. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐지만, 조사일 현재 물건은 공실이며 확인된 임차인은 없습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 우리은행 근저당 채권에는 325,928,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 미회수액으로서 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 실질취득금액은 최저가 252,000,000원 + 인수 0원 = 252,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 단지 거래가격의 12%라는 숫자에 속으면 안 된다
광교중흥에스클래스의 최근 거래 자료는 12건이며 최근 12개월 평균은 2,096,666,666원, 최신 거래는 865,000,000원입니다. 수치만 계산하면 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 12.0%입니다. 그러나 대상은 36.325㎡ 지하 판매시설이고, 아래 거래들은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 4 | 1,900,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 4 | 1,940,000,000원 |
| 2026.07 | 109.62㎡ | 17 | 2,200,000,000원 |
| 2026.06 | 109.53㎡ | 30 | 2,190,000,000원 |
| 2026.06 | 109.62㎡ | 43 | 1,985,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 42 | 1,860,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 32 | 1,840,000,000원 |
| 2026.06 | 109.53㎡ | 38 | 2,495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 25 | 1,795,000,000원 |
| 2026.06 | 109.53㎡ | 3 | 1,830,000,000원 |
| 2026.06 | 163.77㎡ | 49 | 4,260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 면적 불일치 | 12건 | 2,096,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 573,600,000원 | 247,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권에 325,928,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 325,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 400,469,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 452,648,721원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 우리은행 근저당의 미배당은 커지지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 따라서 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것과 해당 판매시설의 시장가치가 충분히 검증되는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 원천동 원천호수 서측 인근 광교신도시로, 주변은 아파트·백화점·컨벤션센터·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 신분당선 광교중앙역이 근거리에 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 물건 상태. 판매시설 용도이나 조사일 현재 공실입니다. 지하1층이라는 위치와 공실 상태가 임대수요·가시성·접근성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 2019.05.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·에스컬레이터·화재탐지 및 소화설비·시스템에어컨·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40미터 포장도로, 동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 4,873,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 2,231세대이나, 대상은 주거시설이 아닌 공실 판매시설입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%라는 통계를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동종 시세 재조사. 동일 건물 또는 인근 광교신도시의 지하 판매시설 매매사례를 확인하고, 주거시설 거래가격과 분리해 평가하세요.
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간·인테리어 비용을 조사해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 현장 동선 확인. 지하1층 비1-124호의 출입구·에스컬레이터·승강기·주차장 연결 동선과 매장 노출도를 직접 확인하세요.
- 업종 제한 확인. 집합건물 관리규약과 판매시설 업종 구성, 독점업종·영업 제한 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 체납된 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 점유 재확인. 조사일 현재 공실이지만 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 현장 상태를 다시 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본에서 말소기준권리와 인수사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건은 우리은행 근저당권이 말소기준이 되고 이후 권리가 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원인 권리상 단순한 사건입니다. 그러나 감정가 360,000,000원에서 한 차례 유찰된 252,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 제시된 단지 거래는 대상 면적과 일치하지 않고, 대상은 조사일 현재 공실인 지하1층 판매시설입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.1회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 권리는 합격이지만 가격은 검증 전입니다. 응찰 여부는 동일 용도의 실거래·임대료·공실률과 현장 영업동선을 확인한 뒤 결정해야 합니다.