대구지방법원 2025타경8898. 대구 수성구 파동 ‘수성아이파크’ 105동 5층 504호, 전용 69.97㎡ 아파트입니다. 감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 200,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 서해빈은 2022.10.04. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.09.16.입니다. 현재 말소기준권리인 2024.05.23. 신용보증기금 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
서해빈의 임차보증금은 285,000,000원입니다. 현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,612,600원을 제외한 197,287,400원이 임차인에게 배당되고, 남은 87,712,600원은 매수인이 인수할 것으로 계산됩니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가 200,900,000원 + 인수액 87,712,600원 = 288,612,600원입니다. 이는 보증금 285,000,000원에 집행비용 추정액이 더해진 수준으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총취득원가는 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 파동 1000 수성아이파크 제105동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 69.97㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 황선영 (2023.07.25. 매매, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,413,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 455세대 / 2016.10.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2017.01.03. 설정된 우리은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2020.10.05. 말소됐고, 2020.01.29. 대구신용보증재단 가압류도 2020.08.19. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.05.23. 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류, 수성구 압류 2건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서해빈 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.10.04. 2022.09.16. | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 87,712,600원 승계 예상 |
| 김경남 | 주거 | 2025.04.15. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
서해빈은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖추고 확정일자와 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 김경남은 2025.04.15. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 김경남의 보증금이 미상이라는 사정만으로 매수인 승계액이 추가되지는 않지만, 점유관계와 배당요구 내용은 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 66.2%가 아니라 실질취득 95.1%
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 303,444,444원, 최신 거래 320,000,000원, 최근 구간 추세 +0.5%를 우선해 봐야 합니다. 최근 거래에는 전용 69.97㎡와 76.91~76.94㎡가 함께 포함돼 개별 호수와의 직접 비교에는 면적 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.94㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 69.97㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 69.97㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 76.94㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 76.94㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 76.91㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 69.97㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 69.97㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 69.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 303,444,444원 |
최저매각가 200,900,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%지만, 이는 선순위 임차보증금 인수액을 제외한 비율입니다. 현재 회차의 실질취득원가 288,612,600원은 최근 12개월 평균의 95.1%로, 차이는 14,831,844원에 불과합니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교하면 90.2% 수준이지만, 같은 전용면적 69.97㎡의 2026.06. 거래가는 308,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로 크게 할인된 물건이 아니라, 실질취득 기준으로 최근 시세보다 소폭 낮은 정도로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 200,900,000원 | 87,712,600원 | 288,612,600원 |
| 2회 유찰 시 49% | 140,630,000원 | 147,138,820원 | 287,768,820원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 98,441,000원 | 188,730,938원 | 287,171,938원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,612,600원 |
| 1. 임차인 서해빈 보증금 | 285,000,000원 | 197,287,400원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 194,700,000원 | 0원 |
| 3. 대구신용보증재단 가압류 | 20,954,794원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 16,837,816원 | 0원 |
| 5. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 10,033,035원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 청구 | 297,413,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 서해빈의 보증금 배당에 사용되며, 보증금 부족분 87,712,600원은 매수인 인수 예상액입니다. 우리은행 근저당권은 2020.10.05., 대구신용보증재단 가압류는 2020.08.19. 말소 기록이 확인되므로 실제 배당관계는 등기부와 채권계산서 원본을 함께 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 중 5층 504호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 파동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 12m, 동·서측 약 10m, 북측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,141,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 455세대, 2016.10.17. 사용승인 단지이며 최근 거래는 이어지고 있습니다. 다만 거래 표본에 전용 69.97㎡와 76.91~76.94㎡가 함께 포함돼 면적별 가격 차이를 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 최저가 200,900,000원이 아니라 인수액을 합한 288,612,600원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 서해빈 보증금 인수액이 증가해 실질취득원가는 약 287,000,000원대로 유지됩니다.
- 서해빈 배당액 확인. 실제 낙찰가, 집행비용, 선순위 조세와 배당순위에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 김경남 점유 확인. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 말소된 과거 권리 확인. 우리은행 근저당권과 대구신용보증재단 가압류의 말소 기록 및 배당표 반영 내용을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 별도 확인이 필요하며, 확인 결과에 따라 총투입금이 늘어날 수 있습니다.
- 매각기일 상태 확인. 매각기일 2026.07.21. 이후의 매각 결과·변경·취하 여부는 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 287,000,000원, 최저가 200,900,000원입니다. 그러나 실제 의사결정에 필요한 숫자는 실질취득 288,612,600원입니다. 대항력 있는 서해빈의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮은 낙찰가는 낮은 취득원가로 이어지지 않고 더 큰 인수액으로 전환됩니다.
최근 12개월 평균 303,444,444원과 비교하면 실질취득원가는 95.1%로 소폭 낮지만, 권리분석과 배당 확인, 임차보증금 승계, 점유관계 확인이라는 부담을 감안하면 할인 폭은 크지 않습니다. 최저가만 보면 할인형, 실질취득가로 보면 시세 근접형. 이 물건은 유찰 횟수보다 선순위 임차인의 실제 배당액과 최종 인수액을 정확히 확인하는 것이 승부처입니다.