수원지방법원 2025타경54920. 수원시 장안구 조원동 738-33 소재 다세대주택의 지하층 102호입니다. 현재 소유자는 주식회사정오이고, 2021년 12월 30일 임의경매 매각을 원인으로 2022년 1월 5일 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 박현규가 2022년 3월 21일 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024년 4월 29일 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 3월 7일이므로, 이 임차권은 그보다 앞서며 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.

이 구조에서는 “두 번 유찰되어 감정가의 절반 이하”라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 현재 최저가에서 임차인이 배당받는 금액은 25,102,540원이고, 보증금 중 24,897,460원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담은 계속 보증금 50,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

이 사건의 말소기준은 2025년 3월 7일 갑구 21번 강제경매개시결정입니다. 현재 소유권 취득 이전에 존재했던 근저당·가압류·압류 등은 2021년 12월 30일 임의경매 매각과 그 후속 말소로 정리됐습니다. 문제는 그 이후 생긴 을구 6번 박현규 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2022년 3월 21일이고, 임차권등기는 2024년 4월 29일입니다. 경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다.

임차인 권리 — 실제 임차인 1명

② 가격 판단 — 최저가 49%만 보면 안 된다

현재 회차 최저가는 25,970,000원으로 감정가 53,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 매각대금에서 집행비용 867,460원이 우선 지출된 뒤 임차인 박현규에게 25,102,540원이 배당되고, 남은 보증금 24,897,460원은 매수인이 인수합니다.

3회 유찰 시 매각가는 18,179,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 32,548,222원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 매각가 12,725,300원에 인수액이 37,903,755원까지 커집니다. 즉 입찰가격이 내려가도 실질 부담은 보증금 50,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 중 25,102,540원이 배당되고 24,897,460원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 집행비용은 약 매각가의 3.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 소재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 건물. 연와조 스라브지붕 지하1층-3층 다세대주택 중 지하층 102호입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호입니다.
• 도로·토지. 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합이며 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택의 지하층이라는 물리적 특성과 2회 유찰 이력을 함께 감안해야 합니다. 최저가만 낮아지는 것과 별개로 대항력 임차보증금 인수가 유지되므로 매각가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 25,970,000원만 보지 말고, 예상 인수액 24,897,460원을 함께 고려해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 32,548,222원, 4회 유찰 시 인수 37,903,755원으로 오히려 커집니다. 낙찰가 하락이 총부담 감소로 그대로 연결되지 않습니다.
• 임차인·채권자 동일인 확인. 박현규가 임차권자이면서 강제경매 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 청구채권의 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 보증금이 전액 배당되지 않으면 임차권 관련 부담이 남으므로 실제 배당액과 잔존 보증금 확정이 핵심입니다.
• 지하층 현황 확인. 다세대주택 지하층 102호의 내부 상태, 사용상태, 습기·누수 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 실제 배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “5,000만원 보증금”을 봐야 한다

이 사건의 핵심은 간단합니다. 감정가 53,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 최저가 25,970,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박현규의 보증금은 50,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 남는 24,897,460원은 매수인이 인수하고, 더 유찰되면 매각가는 낮아지는 대신 인수액이 더 커집니다.

따라서 이 물건은 “감정가의 49%에 살 수 있는 물건”이 아니라, 실질취득이 보증금 50,000,000원 수준에서 움직이는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 여기에 지하층 다세대라는 물리적 특성, 이미 2회 유찰된 이력, 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하다는 확인 과제가 겹칩니다. 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없으며, 입찰의 출발점은 임차보증금 승계와 관계인의 채권 원인을 확인하는 것입니다.