최저가가 감정가의 70%여도, ‘실질취득가’는 아직 확정할 수 없다 — 칠곡 중리 다가구주택

대구지방법원 2025타경8923. 칠곡군 석적읍 중리의 토지 331.1㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)이며 상당 부분이 공실입니다. 소유자는 김효정이고, 서울보증보험주식회사가 청구금액 85,238,814원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기상 핵심 날짜는 2016.12.20.입니다. 이날 김효정 앞으로 소유권이전등기와 부림새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 함께 접수됐습니다. 그보다 앞서 설정된 근저당권·전세권들은 후속 말소등기가 확인되므로 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 다시 계산하면 안 됩니다. 하지만 등기 순위만 깨끗하다고 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인의 전입일과 보증금을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리의 ‘말소 여부’가 먼저다

② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 7건, 보증기관 승계 1건

보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 101호 신고는 박민주 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 비보증기관 임차인·점유 신고는 7건이며, 그중 배문교·배윤정의 과거 임차권등기는 각각 2021년에 말소됐습니다.

한국토지주택공사 101호의 80,750,000원은 박민주 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 별도로 등기된 203호 한국토지주택공사 임차권 60,000,000원은 임차권자 성격과 실제 점유·승계관계를 원본에서 확인해야 합니다.

③ 배당 시뮬레이션 — 현재 등기와의 불일치 주의

매각가 489,745,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 채권신고액 1,353,238,814원 중 482,447,550원이 배당되고, 870,791,264원이 미배당되는 것으로 계산됩니다.

④ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저가는 감정가 699,635,180원의 70%인 489,745,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰대금 외 승계액이 생길 경우 실질취득가는 최저가보다 올라갑니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 주위환경. 중리교 북측 인근으로 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설과 학교 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 단독주택인 다가구주택으로 이용 중이며 상당 부분 공실입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단일 세대 아파트가 아니라 다수 임차관계가 얽힌 다가구주택이고 상당 부분 공실이어서 임대 정상화와 명도에 시간이 들 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김필한 계약서 확인. 보증금 총액, 실제 점유 유지 여부, 배당요구 내용과 예상 배당액을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘지주택’과 ‘내용없’ 표기의 실제 성명·호수·전입일·보증금을 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대확인서로 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 중복 신고 분리. 101호 80,750,000원은 박민주 보증금 승계분이므로 중복 합산하지 말고, 203호 60,000,000원의 승계관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 현재 유효 권리로 배당표 재작성. 이미 말소된 과거 근저당권·전세권을 제외하고 조세채권, 부림새마을금고, 임차권과 배당요구 임차인을 다시 배열해야 합니다.
• 당해세 확인. 세금·공단 압류가 있어 당해세로 인정되는 금액은 선순위에서 차감될 수 있습니다.
• 공실·명도 확인. 상당 부분 공실이라도 잔존 점유자, 폐기물, 시설 훼손, 체납 공과금과 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상, 제시외 시설과 각 호실의 실제 사용범위를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.

맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 다가구주택 경매에서는 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 점유관계가 먼저입니다. 김필한은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 기록도 2건 남아 있습니다.

반면 오래전에 설정된 근저당권과 전세권 상당수는 이미 말소됐으므로, 설정일만 보고 거액의 담보권을 매수인이 모두 떠안는 사건으로 오해해서도 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 과거 말소권리는 제거하고, 선순위 임차인의 보증금을 채워 넣은 뒤에야 실질취득가가 나옵니다. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 입찰 보류가 타당합니다.