120,423,000원
대구지방법원 2025타경9002. 대구 북구 산격동 1310-21에 있는 토지와 2층 단독주택입니다. 토지는 111.4㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조로 적벽돌붙임·몰탈 위 페인팅 등이 적용돼 있습니다. 김경연이 단독소유하고 있으며, 한국야금주식회사가 설정한 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 근거로 임의경매가 시작됐습니다.
등기부상 말소기준권리는 2024.08.29. 한국야금주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.08.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 인수권리는 보이지 않지만, 점유관계에서는 별도의 주의가 필요합니다. 실제 임차인 3명 중 이민섭과 고준혁은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금 액수가 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9002 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1310-21 · 대구광역시 북구 산격로14길 29-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 111.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 도시가스 · 개별난방 |
| 소유자 | 김경연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,033,120원 / 120,423,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국야금주식회사 / 46,669,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 한국야금주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 경매 청구액은 46,669,938원입니다. 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 권리를 별도로 떠안을 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권옥년 | 2024.11.28 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이민섭 | 2022.10.11 | 2022.01.03 | 미상 | 2025.10.30 | 가능·미상 | 행사 가능 | 미배당액 미상 |
| 고준혁 | 2022.01.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.02 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 권옥년·이민섭·고준혁 3명입니다. 권옥년은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 이민섭과 고준혁은 말소기준권리 이전 전입자로 보증금과 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 172,033,120원, 현재 최저매각가는 120,423,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
더 중요한 문제는 실질취득가입니다. 대항력 가능성이 있는 이민섭·고준혁의 보증금이 미상이므로 실질취득가는 단순히 최저가 120,423,000원이 아닐 수 있습니다. 배당받지 못한 보증금이 남는다면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 됩니다. 보증금이 확인되기 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 임차보증금 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 120,423,000원 | 0원 | 63,937,078원 | 미반영·금액 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 84,296,100원 | 0원 | 28,378,770원 | 미반영·금액 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,007,269원 | 0원 | 3,545,138원 | 미반영·금액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 120,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,922원 |
| 1. 근저당 · 한국야금주식회사 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,937,078원 |
위 계산에서는 집행비용과 근저당권만 반영돼 근저당권 채권액 54,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 63,937,078원으로 계산됩니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당 및 인수액은 확정되지 않았으므로 실제 배당결과와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산격초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대지 111.4㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 825,300원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 급·배수 및 위생설비, 도시가스, 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이민섭 보증금 확인. 2022.10.11. 전입, 2022.01.03. 확정일자, 2025.10.30. 배당요구가 확인되므로 보증금과 배당예상액을 대조해야 합니다.
- 고준혁 보증금·확정일자 확인. 2022.01.20. 전입과 2025.10.02. 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 권옥년 점유관계 확인. 2024.11.28. 전입으로 말소기준권리보다 늦지만 실제 점유범위와 임대차관계는 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 이민섭·고준혁의 미배당 보증금 잔액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 산격동 일대 유사 단독주택과 토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 도로·이용 제한 확인. 세로한면(불) 도로조건과 상대보호구역·비행안전제6구역 등 토지이용 제한이 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제·임차보증금이 반영된 실제 배당순위를 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 172,033,120원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 120,423,000원으로 내려왔습니다. 등기부에서는 한국야금주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단을 좌우하는 것은 등기가 아니라 임차관계입니다.
이민섭과 고준혁은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 두 사람 모두 보증금이 미상입니다. 이민섭은 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 매수인의 최종 부담으로 받아들여서는 안 됩니다. 미배당 보증금이 남는다면 실질취득가는 낙찰가보다 높아지며, 보증금 규모에 따라 유찰의 가격효과가 사라질 수도 있습니다.
등기는 소멸, 인수는 미상. 보증금과 배당 가능액이 확인될 때까지는 최저가 70%를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전입자 2명의 임대차보증금입니다.
