수원지방법원 2025타경55169. 경기도 용인시 기흥구 마북동 519, 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 소유자는 임미경이며, 2022.02.18 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2022.02.18 민간임대주택 등록 등기가 있고, 임차인 조성은은 2022.02.18 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤 2024.01.03 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 175,000,000원으로 현재 최저매각가 74,970,000원을 크게 웃돕니다.
원래 구조만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 임차인에게 배당되고, 101,779,460원이 남습니다. 통상이라면 낙찰가 74,970,000원에 이 부족분을 더해 실질취득비용이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 2026.05.20 인수조건변경확약서가 제출돼 대항력 포기·임차권말소 동의가 명시됐습니다. 따라서 확약이 적용되는 조성은 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 임미경 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 중 제403호 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2024.11.21 서울신용보증재단의 가압류 15,317,802원입니다. 그보다 앞선 임차권등기 조성은은 전입일과 확정일자가 모두 2022.02.18로 말소기준보다 선행하고, 실제 임차인 1명으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 잠실세무서장·구리세무서장 관련 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.02.18 배당요구 2025.06.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 낮은 최저가보다 ‘비교 면적 불일치’를 먼저 본다
플랫폼시티아이브의 참고 실거래는 4건이며 모두 전용 14.16㎡, 7층 거래입니다. 본건 비교 기준 면적은 20.32㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 74,970,000원이 최근 12개월 참고 거래 140,000,000원의 53.5%라는 숫자만 보고 본건이 동일 조건 시세의 절반이라고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.16㎡ | 4건 | 153,500,000원 |
가격 흐름 자체는 분명합니다. 최신 거래는 2026.01의 140,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 과거 거래 157,000,000원·158,000,000원· 159,000,000원에 비해 최근 추세는 -11.4%로 하락했습니다. 전체 평균 153,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 평가하면 과거 고가 거래 영향이 섞이므로, 이 사건에서는 최신 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 임차인 조성은 보증금 | 175,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,317,802원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 101,779,460원입니다. 다만 2026.05.20 인수조건변경확약서에 따라 이 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 74,970,000원 | 101,779,460원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 52,479,000원 | 123,865,622원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 36,735,300원 | 139,325,935원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존보증금 인수 문제가 해소되므로, 회차가 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측에 위치하며 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 분당선 구성역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상8층 건물 중 제403호이며 기본 위생·급배수·화재탐지·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 1,659.0㎡, 지목은 대이며 남측으로 약 5m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 플랫폼시티아이브는 28세대, 사용승인일 2021.04.15이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.20 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 및 잔존보증금 비인수 조건이 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 조성은의 임차권등기는 175,000,000원이고 원래 대항력 있는 선순위 권리입니다. 확약에 따른 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 서울특별시 및 잠실세무서장·구리세무서장 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 실제 사용·건축물 용도 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 참고 거래 4건은 모두 전용 14.16㎡이고 본건 기준 면적은 20.32㎡로 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 참고 거래는 140,000,000원이고 최근 대 과거 가격 추세는 -11.4%입니다. 과거 전체 평균 153,500,000원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력. 본건은 이미 2회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 낮은 최저가와 실제 환금성을 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — “175,000,000원 인수형”을 확약 하나가 바꾼 사건
이 사건의 핵심은 최저가 74,970,000원이 아닙니다. 조성은의 보증금은 175,000,000원, 전입·확정일자는 2022.02.18이고 말소기준 2024.11.21보다 앞서 원래는 강한 대항력 인수형입니다. 현재 배당표만 보면 101,779,460원이 남아 낙찰자가 떠안을 구조였습니다. 그러나 2026.05.20 인수조건변경확약서로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의해 해당 잔존 보증금은 매수인 인수 0원*으로 바뀌었습니다.
따라서 권리의 큰 고비는 해소됐지만 가격 판단은 별개입니다. 참고 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 최신 거래가 140,000,000원으로 낮아지며 최근 추세도 -11.4%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.9회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면, “싸게 나온 물건”보다는 “확약 효력과 용도·면적·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”에 가깝습니다. 권리 핵심은 확약, 가격 핵심은 직접 비교 가능한 시세 확인입니다.
