107,100,000원
수원지방법원 2025타경55169. 용인시 기흥구 마북동 ‘플랫폼시티아이브’ 주건축물제1동 4층 403호입니다. 경매 분류상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 현황 오피스텔, 대상면적은 20.32㎡입니다. 소유자는 임미경 씨로, 2022.02.09 매매를 원인으로 2022.02.18 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 결합을 이해하는 데 있습니다.
임차권자 조성은 씨의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.18이고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.03 접수됐으며 말소기준인 2024.11.21 서울신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 4층 403호 도로명: 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 · 대상면적 20.32㎡ · 지하 2층/지상 8층 중 4층 |
| 소유자 | 임미경 (2022.02.09 매매, 2022.02.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.21 서울신용보증재단 가압류 · 15,317,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수조건 변경
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조성은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 전입 2022.02.18 점유개시 2022.02.18 확정 2022.02.18 | 2025.06.18 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
주택도시보증공사의 신청채권 175,000,000원과 조성은의 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재되어 있으므로 별도 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 회차별 인수 변화 — 확약 유무가 결론을 뒤집는다
| 회차 | 매각가 | 원래 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 107,100,000원 | 70,199,400원 | 0원* | 107,100,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 74,970,000원 | 101,779,460원 | 0원* | 74,970,000원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 52,479,000원 | 123,865,622원 | 0원* | 52,479,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 107,100,000원에서 52,479,000원까지 내려가도 인수액이 70,199,400원에서 123,865,622원으로 증가해 총 부담은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득은 매각가와 동일해집니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 확약서의 효력과 임차권 말소 이행 여부가 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔고, 표본 면적은 다르다
플랫폼시티아이브의 확인된 실거래 4건은 모두 전용 14.16㎡·7층 거래입니다. 대상면적 20.32㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교가 아니라 가격 흐름을 참고하는 표본으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.16㎡ | 4건 | 153,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.16㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
전체 평균은 153,500,000원이지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래 추세는 -11.4%입니다. 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최신 거래 140,000,000원을 우선해야 합니다. 확약 반영 실질취득 107,100,000원은 최근 가격의 76.5%이지만, 면적이 다른 표본이라는 한계 때문에 이 비율만으로 강한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 조성은 보증금 | 175,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,317,802원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권과 조성은의 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 확약 조건에 따라 임차인의 미배당 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마성초등학교 북서측에 위치하며 근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 분당선 구성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 8층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재타일붙임, 창호는 시스템창호이며 개별난방·급배수·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 플랫폼시티아이브는 28세대이며 사용승인 기준일은 2021.04.15입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 등기 메모. 2022.02.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 이후 처리 여부와 관련 원문을 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 동의, 잔존 보증금 미인수 문구가 조성은 임차권 전부에 적용되는지 대조하세요.
- 동일 채권 중복 금지. 신청채권자 주택도시보증공사의 175,000,000원과 임차권자 조성은의 보증금 175,000,000원은 동일 채권으로 기재되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 세금 압류. 서울특별시·잠실세무서장·구리세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 용도 확인. 경매 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 현황 오피스텔이며, 임차권에는 주거 사용이 기재되어 있습니다. 관련 공부와 현황을 직접 대조하세요.
- 시세 표본 주의. 대상면적은 20.32㎡지만 확인된 거래는 모두 14.16㎡입니다. 최근 140,000,000원 거래를 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세는 -11.4%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 153,500,000원보다 최신 거래 140,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 보수적 판단. 28세대 규모, 평균 5.5회 유찰, 매각률 0.0% 통계를 감안해 재매각 기간을 보수적으로 잡으세요.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 만든 실질취득가”
이 사건을 확약 없이 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서도 70,199,400원을 인수해야 하는 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.05.20 제출된 인수조건변경확약서가 그대로 적용되면 결론은 달라집니다. 조성은 임차인의 대항력 포기와 임차권 말소 동의에 따라 미배당 잔존 보증금은 매수인에게 넘어오지 않고, 현재 실질취득은 107,100,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원의 76.5%입니다.
다만 대상 20.32㎡와 거래 표본 14.16㎡가 일치하지 않고, 최근 추세가 -11.4%이며, 경매 통계상 평균 5.5회 유찰·매각률 0.0%라는 약한 환금성 신호가 있습니다. 권리의 열쇠는 확약서, 가격의 열쇠는 면적이 맞는 추가 시세 확인입니다. 확약 원문과 말소 이행이 확인된다면 인수위험은 실질적으로 해소되지만, 비교 시세의 신뢰도와 환금성까지 고려해 종합 평가는 B가 적절합니다.