최저가가 시세의 37.5%? 전체가 아닌 ‘2분의 1 지분’이다 — 죽전자이2차 1210호

수원지방법원 2025타경55336. 용인시 기흥구 보정동 죽전자이2차 제1동 12층 1210호의 공유지분 경매입니다. 등기상 소유자는 송재옥과 이민행으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이번 강제경매개시결정은 송재옥 지분에만 기입됐습니다. 낙찰자는 이민행의 지분까지 취득하는 것이 아니라 송재옥의 2분의 1 지분만 넘겨받아 기존 공유자 이민행과 새로 공유관계를 형성하게 됩니다.

권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2006년 4월 11일 설정된 조흥은행 근저당권 204,000,000원이 말소기준이며, 조흥은행은 이후 신한은행으로 명칭이 변경됐습니다. 그 뒤의 신한은행 추가 근저당권 204,000,000원과 7,200,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 배당구조상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기상 인수금이 아니라 공유지분의 사용·처분·환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 ‘지분’이 남는다

임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 말소기준인 조흥은행 근저당권과 후순위 신한은행 근저당권들은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다.

② 시세 비교 — 37.5%가 아니라 지분환산 75.1%

죽전자이2차 전용 84.89~84.92㎡의 최근 실거래 12건은 620,000,000원~725,000,000원, 평균 662,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 650,000,000원입니다. 다만 이 거래가격들은 모두 아파트 전체 호실 기준이고, 이번 매각대상은 2분의 1 지분입니다.

전체 호실 평균 662,083,333원의 2분의 1은 약 331,041,667원입니다. 현재 최저가 248,500,000원은 이 지분환산 금액의 75.1%이고, 최신 거래 650,000,000원의 2분의 1인 325,000,000원 대비로는 약 76.5%입니다. 감정가 355,000,000원은 지분환산 최근 평균의 약 107.2%였으나, 한 차례 유찰돼 가격이 248,500,000원으로 내려온 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)

총 채권액 488,037,010원 중 244,221,000원이 배당되고, 미배당액은 243,816,010원입니다. 신청채권자 삼양씨푸드주식회사의 예상배당도 0원이지만, 제공된 배당구조상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 자금 구조

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 가격이 내려가도 공유지분이라는 매각대상은 변하지 않으므로, 단순 최저가보다 기존 공유자와의 협의 가능성 및 지분 정리비용을 중심으로 입찰가를 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 84.89㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물의 12층입니다.
• 위치. 용인서부경찰서 남측 인근으로 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 대로와 북동측 중로에 접합니다.
• 단지. 죽전자이2차는 275세대이며 사용승인일은 2005.12.30입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 전체 호실은 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 이번 경매는 전체 호실이 아닌 공유지분이므로 일반 매매 거래량을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 매수 대상이 송재옥 소유 2분의 1 지분임을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 우선매수권 확인. 기존 공유자 이민행의 우선매수신고 여부와 보증금 납부 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현재 거주자, 점유 원인, 열쇠 인도 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 공유관계 정리 계획. 기존 공유자와의 지분 매매 협상, 공동 매각 또는 공유관계 정리 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 가격 비교 방식. 최저가를 전체 호실 실거래와 직접 비교하지 말고 2분의 1 지분환산 가격과 지분 할인율을 함께 적용하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “37.5% 할인”이 아니라 “지분환산 75.1%”

최저가 248,500,000원만 보면 최근 실거래 평균 662,083,333원의 37.5%에 불과해 매우 저렴하게 보입니다. 그러나 매수 대상은 1210호 전체가 아니라 송재옥 소유 2분의 1 지분입니다. 최근 평균을 지분 비율로 환산하면 약 331,041,667원이고, 현재 최저가는 그 금액의 75.1%입니다.

권리상 후순위 채권과 미배당액의 매수인 인수는 0원이지만, 낙찰 후에는 이민행과의 공유관계가 남습니다. 공유자의 1회 우선매수권도 있어 외부 입찰자의 낙찰 확실성이 낮고, 단독 사용과 일반 매매도 제한될 수 있습니다. 등기상 인수는 깨끗하지만 물건의 형태가 어려운 사건입니다. 현재 할인폭이 공유지분의 낮은 환금성과 관계 정리 부담을 충분히 보상하는지 확인되지 않는다면, 최저가가 낮다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.