최저가 49%의 착시, 실질취득은 약 1.25억 — 세종 행복의아침 427호

대전지방법원 2025타경503715. 세종시 나성동 ‘행복의아침’ 제4층 제427호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 전용면적은 26.4397㎡이고, 지하 4층·지상 8층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자 한해란은 2022년 4월 5일 매매를 원인으로 거래가액 137,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

표면상 가격은 강합니다. 감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 55,860,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 잔액 인수입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 4번 주택임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 최저가만 시세와 비교하는 방식은 이 사건에서 사용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 계산과 말소등기가 충돌한다

권리 계산상 말소기준으로 제시된 권리는 2016년 11월 30일 농협은행 근저당권 82,200,000원입니다. 2017년 5월 8일 같은 금액의 추가설정 근저당권도 등기됐습니다. 그런데 등기사항에는 두 근저당권이 2022년 6월 28일 해지를 원인으로 말소된 기록이 함께 존재합니다.

2024년 7월 4일 세종세무서장 명의 압류와 2025년 11월 11일 강제경매개시결정은 계산상 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 순위 4번 주택임차권은 일반적인 후순위 권리처럼 단순 소멸하는 것으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서의 잔액 인수 문구가 있으므로, 투자 판단에서는 보증금 인수형 권리로 취급해야 합니다.

② 임차인·임차권 — 보증금 1.25억 잔액 인수

등기부와 매각물건명세서에는 류유희, 현황조사에는 류우희로 표기돼 있습니다. 두 기록의 전입일은 2022년 8월 24일로 같지만 성명이 다르므로, 서로 다른 임차인으로 보증금을 합산하지 않았습니다. 등기부상 확인되는 임차권자는 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 1.25억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 집행비용 등 세부 배당 차이를 제외한 단순계산으로는 현재 최저가 55,860,000원에 보증금 잔액 약 69,140,000원이 더해져 실질취득 약 125,000,000원이 됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다

행복의아침 전용 26.44㎡의 전체 12건 평균은 117,708,333원이지만, 과거 123,000,000원~135,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원, 최근과 과거의 가격 추세 -14.6%를 우선 적용해야 합니다.

실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균보다 19,375,000원 높고, 비율로는 118.3%입니다. 최신 거래 87,500,000원보다는 37,500,000원 높아 최신 거래의 142.9%에 해당합니다. 감정가 114,000,000원보다도 실질취득이 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 289,400,000원, 채권자 배당액은 54,454,520원, 미배당액은 234,945,480원입니다. 다만 등기상 농협은행 근저당권의 2022년 말소 기록과 충돌하므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다. 매수인 부담은 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구를 우선해 보수적으로 판단했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남측 인근입니다. 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택이 소재하는 상업지대로 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다. 서측과 동측으로 폭 약 46m 및 15m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 8층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기· 소방설비가 설치돼 있습니다. 행복의아침은 166세대이며 사용승인일은 2016.11.10입니다.
• 용도 확인. 경매 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공동주택 (도시형생활주택-원룸형)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고, 토지는 정방형 평지의 상업용 부지입니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 건물 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -14.6%로 나타나 가격과 회수기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 잔액 인수 문구. 을구 순위 4번 임차권의 미변제 보증금이 매수인에게 승계되는 범위와 조건을 최신 원문으로 확인해야 합니다.
• 근저당권 말소 확인. 2016년·2017년 농협은행 근저당권과 2022.06.28 말소등기, 배당 시뮬레이션의 선순위 배당 설정이 서로 일치하지 않습니다.
• 임차인 성명 대조. 등기부·명세서의 류유희와 현황조사의 류우희가 동일인인지, 별도 점유자인지 전입세대확인서와 신분자료로 확인해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일명입니다. 임대차계약서, 보증금 이체자료, 임대차 신고, 확정일자와 실제 점유를 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준 상한. 입찰가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총액을 최근 12개월 평균 105,625,000원과 최신 거래 87,500,000원에 비교해야 합니다.
• 용도·금융 조건. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태가 병존하므로 대출·취득세·전입·임대 가능 조건을 사전에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납과 세종세무서 압류에 연결된 당해세·법정기일을 관리사무소와 집행법원에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1.25억 실질취득”

이 사건은 감정가 114,000,000원이 55,860,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 보증금 125,000,000원의 미변제 잔액 인수 조건을 적용하면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 125,000,000원에 고정됩니다.

그 총액은 최근 12개월 평균 105,625,000원의 118.3%, 최신 거래 87,500,000원의 142.9%입니다. 가격 추세도 -14.6%이고 동일 건물 경매 집계상 평균 2.7회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 농협은행 근저당권의 말소 기록과 배당 시뮬레이션이 충돌하고, 경매신청 채권자와 임차권자가 동일명인 점까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격과 권리 불확실성은 높습니다. 최신 원본에서 잔액 인수와 배당순위가 명확히 해소되지 않는 한 결론은 입찰 보류입니다.