수원지방법원 2025타경55534. 화성시 병점동 병점역써밋프라움 에이동 5층 518호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 박순호보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 심종보의 보증금 2억7,500만원입니다. 말소기준은 2024.03.18 서울보증보험 주식회사의 가압류이고, 심종보의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.07.14이므로 원칙상 대항력이 성립합니다.
최저가 172,900,000원에서 집행비용 3,220,600원을 제외하면 심종보에게 예상되는 배당은 169,679,400원입니다. 통상적인 계산이라면 남은 105,320,600원을 매수인이 인수해 최저가와 룰상 인수액의 합계가 278,220,600원이 됩니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서가 제출됐습니다. 따라서 심종보에게 미배당이 발생해도 그 잔액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층 518호 · 도로명 경기도 화성시 병점구 경기대로 1011 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박순호 (2021.06.30 매매, 2022.07.14 소유권이전 · 거래가액 230,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.18 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 · 6,666,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 토지·규제 | 준주거지역·일반상업지역 · 공시지가 4,074,000원/㎡ · 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 승계되지 않는다
심종보는 말소기준권리보다 앞선 2022.07.14에 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 275,000,000원이며, 2024.07.19 건물 전부에 대해 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하고, 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
임차인 권리 판정
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심종보 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.14 / 2022.07.14 | 275,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
| 이원찬 | 현황조사상 점유 | 2025.02.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
* 심종보의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 기준 105,320,600원이지만, 2026.02.05 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않습니다. 이원찬의 전입은 2024.03.18 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 172,900,000원으로 감정가 247,000,000원의 70%입니다. 확약이 유효하게 적용되는 현재 구조에서는 최저가에 낙찰된다는 가정하에 실질취득액도 172,900,000원*입니다. 대항력 임차보증금 275,000,000원을 실질취득액으로 더할 필요는 없습니다.
다만 감정가 대비 30% 낮다는 사실은 시세 할인율이 아닙니다. 현재 가격을 비교할 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 표본이 제시되지 않아, 최저가 172,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 소유권 이전 당시 거래가액 230,800,000원은 확인되지만 2021.06.30 매매에 따른 과거 거래가격이므로 현재 시세로 그대로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 심종보 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,666,173원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 24,560,045원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 275,000,000원 신청채권은 심종보 임차권등기 채권과 동일하므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 심종보의 룰상 미배당액은 105,320,600원이지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 소재 1호선 병점역 남동측 인근으로, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지이며 업무시설·근린생활시설 건물 부지로 이용 중이고, 동측과 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 근린시설이라는 사건 용도와 오피스텔이라는 실제 이용상태가 함께 나타나는 만큼, 주거용 오피스텔과 동일한 매수층·대출조건·세금구조라고 가정하지 말고 개별 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.05 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 및 적용 채권 범위를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 동일 채권 확인. 주택도시보증공사 신청채권과 심종보 임차권등기 채권 275,000,000원은 동일 채권이므로 중복 계산하지 마세요.
- 이원찬 점유 확인. 2025.02.05 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 여부·점유 부분·인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 화성시 압류 1건과 국세 압류 2건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 용도·대출 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 건축물대장상 용도와 금융기관 담보평가 기준을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 병점역 인근 유사 용도·면적·층의 최근 실거래와 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납과 명도·인도에 필요한 비용을 실질취득원가에 별도로 반영하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊었다”
심종보는 말소기준보다 앞서 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 275,000,000원은 현재 최저가 172,900,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 없었다면 미배당 105,320,600원을 떠안아 실질취득액이 278,220,600원까지 올라가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건은 2026.02.05 확약서로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 심종보의 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 바뀌었습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 기준 172,900,000원*입니다. 다만 이는 권리상 인수가 해소됐다는 뜻이지 가격 메리트까지 입증됐다는 뜻은 아닙니다. 권리는 확약서로 정리됐고, 승부처는 시세·용도·점유 확인입니다.