수원지방법원 2025타경55595. 경기도 오산시 원동 584-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층은 제2종근린생활시설인 수리점, 2~3층은 제2종근린생활시설인 사무소 등으로 이용 중입니다. 토지는 405.0㎡이며 지목은 대, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
권리관계의 중심은 2021.06.11 설정된 보산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 공동담보로 같은 원동 584-1 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.17 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.08.25에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 584-1 · 경기도 오산시 밀머리로 89 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(수리점) · 2~3층 제2종근린생활시설(사무소) 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 405.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 최범규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,700,814,000원 / 833,398,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 958,181,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.11 보산새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.02.02 박경아 명의로 설정됐던 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권은 2024.04.17 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
2025.08.25에는 2021.06.11 설정 근저당에 대해 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 833,398,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 물건은 근린시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건이므로 실제 이용수익, 임대상태, 토지가치와 주변 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 833,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,733,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 보산새마을금고 | 1,104,000,000원 | 822,664,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 기준으로 281,335,980원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 성호중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으나 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 새시창호 등이며 기본적인 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 405.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 826,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차 관계, 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 옥탑층 계단실 약 21.9㎡, 태양열 판넬시설이 포함되는 범위를 원본과 대조하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 주변 근린시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 용도지역 확인. 일반공업지역·자연녹지지역과 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 채권 관계 확인. 2025.08.25 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기와 경매·배당 관련 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건은 2021.06.11 근저당이 말소기준이 되고 배당 가정상 매수인 인수액이 0원인 소멸형 구조입니다. 2회 유찰돼 최저가가 833,398,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 감정요항표상 임대관계가 미상이고 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 권리상 인수 0원과 가격상 저평가를 같은 의미로 보면 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만 입찰가는 현장 점유·임대상태와 근린시설·토지의 실제 시장가를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
