수원지방법원 2025타경55595. 오산시 원동 584-1의 토지와 지상 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 1층은 제2종근린생활시설인 수리점, 2~3층은 제2종근린생활시설인 사무소 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 405㎡이며 평지의 부정형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
등기상 핵심은 2021.06.11. 설정된 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 보산새마을금고가 임의경매를 신청했으며, 말소기준 근저당권은 2025.08.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이 이전은 기존 말소기준 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 선순위 인수권리를 추가하는 등기는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 584-1 · 경기도 오산시 밀머리로 89 |
| 물건종류 | 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(수리점) · 2~3층 제2종근린생활시설(사무소 등) |
| 토지 | 대 405㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 최범규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,700,814,000원 / 1,190,569,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보산새마을금고 / 958,181,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 제시외 물건 | 옥탑층 계단실 약 21.9㎡ 및 옥탑층 태양열 판넬시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2021.06.11. 접수된 보산새마을금고 근저당권입니다. 2024.02.02. 설정됐던 박경아 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권은 2024.04.17. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,190,569,000원으로 감정가 1,700,814,000원의 70%입니다. 그러나 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
아파트처럼 동일 평형의 거래를 단순 비교하기 어려운 근린생활시설은 토지가격, 건물 상태, 임대수익, 공실, 영업시설의 인도 가능성, 용도지역과 도로 조건을 함께 봐야 합니다. 따라서 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,190,569,000원 | 1,104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 833,398,300원 | 822,664,317원 | 281,335,683원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 583,378,810원 | 575,145,022원 | 528,854,978원 | 0원 |
미배당액은 말소기준 근저당권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.2% 추정) | - | 14,305,690원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 보산새마을금고 | 1,104,000,000원 | 1,104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,263,310원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 958,181,696원이며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 원동 소재 성호중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으나 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호이며 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 405㎡, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 826,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·자연녹지지역이며, 성장관리권역·가축사육제한구역· 비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 옥탑층의 철근콘크리트조 계단실 약 21.9㎡와 태양열 판넬시설도 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 각 층의 실제 점유자, 영업자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물의 인근 거래, 임대수익과 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 경매신청자는 보산새마을금고이나 말소기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 옥탑층 계단실 약 21.9㎡와 태양열 판넬시설의 현황·유지상태 및 평가 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반공업지역·자연녹지지역과 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획이 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 체납·인도비용 확인. 관리비, 전기·수도요금, 당해세와 영업시설 철거·이전 또는 명도에 필요한 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 변경·정정 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 저가 낙찰은 다른 문제”
이 사건은 등기 흐름만 보면 말소기준 근저당권이 명확하고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 수리점과 사무소로 이용되는 근린생활시설과 토지입니다. 임대관계가 미상이고 최근 실거래 비교도 확인되지 않아, 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
등기권리는 비교적 단순하지만 가격·명도·수익성 검증은 단순하지 않습니다. 실제 점유자와 임대차 조건, 토지 규제, 제시외 건물, 영업시설의 인도 가능성을 확인하고 임대수익 또는 재매각가로 입찰 상한을 계산하는 접근이 필요합니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 현장조사 이후입니다.