최저가는 최근 시세의 69.7% — 그러나 대항력 가능 임차보증금이 미상이다

수원지방법원 2025타경55714. 용인시 수지구 동천동 ‘동천동아이비카운티1차’ 102동 302호, 전용 55.966㎡ 다세대주택입니다. 등기부의 2016년 성남중앙신용협동조합 근저당권 3건은 2017.02.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.05.19 대우산업개발 주식회사의 가압류 9,000,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 권리만 보면 낙찰자가 승계할 근저당권은 없습니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 안영규가 2017.02.06 전입한 임차인으로 조사됐고, 2025.07.01 배당요구도 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 본 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 배당 후 미회수 보증금이나 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정

2016.11.22 설정된 성남중앙신용협동조합의 근저당권 3건은 2017.02.07 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 가장 빠른 2020.05.19 대우산업개발 주식회사의 가압류가 말소기준이 됩니다. 이후 대구축산업협동조합 가압류, 기흥세무서장 압류, 현재의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

안영규는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니므로 중복 신고로 제외할 대상이 아닙니다. 조사된 실제 임차인은 1명입니다. 다만 같은 이름의 안영규가 이 사건의 신청채권자이고, 등기부상 강제경매 채권자로도 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 이는 임차관계가 허위라는 뜻이 아니라, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계·채권 발생 원인을 서로 대조해야 한다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 실질취득액은 미정

동천동아이비카운티1차는 25세대 규모로 2016.11.11 사용승인됐습니다. 면적이 유사한 실거래 9건의 전체 평균은 224,111,111원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 261,250,000원, 최신 거래는 260,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 34.4% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.7%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 범위보다 낮은 구간입니다. 하지만 이 사건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 182,000,000원을 곧 실질취득액으로 볼 수 없으며, 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 그만큼 증가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

채권 총액 16,340,000,000원 중 채권자 예상배당은 178,652,000원, 미배당액은 16,161,348,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 임차보증금도 미상이므로 매수인의 최종 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 등기상 미배당은 확대

유찰될수록 등기상 채권 미배당액은 증가하고 신청채권자 안영규에게 돌아가는 예상배당도 계속 0원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘 수 있으므로, 최저가 하락만으로 실질취득액이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.

⑥ 공매 병행 가능성 — 절차 교차 확인

또한 2024.01.11 기흥세무서장 압류가 존재합니다. 압류 자체는 말소기준 이후 권리로 분류되지만, 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 세무 관련 원자료 확인이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 방3·거실·주방 겸 식당·욕실2·보일러실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 페이스튼 국제학원 서측 인근으로, 전원주택·다세대주택·근린생활시설·임야·농경지가 혼재하며 도시화가 진행 중인 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 위치와 운행간격을 고려할 때 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 왕복 2차선 포장도로와 남측으로 접합니다.
• 설비. 급배수·위생·도시가스 난방·화재탐지·소화·승강기·피로티형 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지계획. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며, 소로1류에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,814.0㎡, 공시지가는 1,093,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 25세대 규모 다세대로 거래 표본이 많지 않고, 실거래가가 170,000,000원부터 305,000,000원까지 분포해 개별 물건 상태와 거래 시점에 따른 편차가 큽니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 안영규의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급자료, 계약일과 임대차 목적물을 확인해야 합니다.
• 확정일자·점유 확인. 확정일자와 실제 점유 여부가 확인되지 않으면 우선변제권과 대항력 판단을 끝낼 수 없습니다.
• 관계인 여부 확인. 신청채권자와 임차인의 이름이 동일하므로 채권 발생 원인과 임대차 관계를 함께 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 뒤 최근 12개월 평균 261,250,000원 및 최신 거래 260,000,000원과 비교해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-03355-005와 법원경매의 현재 상태를 각각 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 기흥세무서장 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 명도 확인. 임차인 거주 중으로 조사됐으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·공매공고 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 모른다”

이 물건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 182,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 261,250,000원의 69.7%입니다. 최근 거래 흐름도 과거보다 34.4% 높아, 단순 시장 비교만 하면 가격 차이가 존재합니다.

그러나 권리분석의 결론은 아직 열려 있습니다. 2017.02.06 전입한 안영규의 보증금과 확정일자가 미상이고, 같은 안영규가 200,000,000원을 청구한 신청채권자입니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 병존합니다. 따라서 최저가 182,000,000원만으로는 취득원가를 확정할 수 없습니다. 임차보증금과 관계인 여부, 공매 진행 상태를 확인한 뒤 실질취득액이 최근 시세 아래에 남는지를 다시 판단해야 합니다. 표면 가격은 검토 대상, 권리 확인 전 입찰은 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 임차보증금의 실체입니다.