수원지방법원 2025타경55793. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 2층 233호, 전용 51.76㎡의 제2종근린생활시설입니다. 등기상 정선향 소유로, 2020.01.22. 중부새마을금고가 채권최고액 302,400,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이어 2020.11.06. 최태진 근저당 70,000,000원과 서울보증보험, 오케이저축은행의 가압류, 국민건강보험공단·용인시의 압류가 뒤따랐으나 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 명료합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 세종도시종합개발(박종영)이 보증금 10,000,000원·월세 700,000원으로 기재되어 있고 전입일 2023.08.28.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 세종도시라는 별도 기록에는 용도가 ‘주거’로 기재돼 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분은 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정할 수도 없는 대항력 가능·미상 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 2층 233호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 전용 51.76㎡ · 지하5층 지상24층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정선향 · 거래가액 421,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 204,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 244,366,637원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.22. 중부새마을금고 근저당 · 채권최고액 302,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 1건은 미상
말소기준은 2020.01.22. 중부새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 최태진 근저당, 서울보증보험·오케이저축은행 가압류, 국민건강보험공단·용인시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 계약 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세종도시종합개발(박종영) | 에이동 233호 51.7600㎡ · 전입 2023.08.28 · 보증금 10,000,000원 · 월 700,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 확정 인수 0원 |
| 세종도시 | 주거 · 전입일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 금액 산정 불가 |
② 시세 비교 — 86.1%보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
힉스유타워 최근 거래 12건의 평균은 237,420,000원이고 현재 최저가 204,330,000원은 그 평균의 86.1%입니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 목적물 전용면적은 51.76㎡인 반면 거래 표본은 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡가 섞여 있어 동일면적 매칭이 되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.51㎡ | 18 | 77,540,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 21 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 14 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 12건 | 237,420,000원 |
특히 최신 거래 77,540,000원은 전용 20.51㎡로 목적물 51.76㎡와 크기가 크게 다릅니다. 같은 2026.08에도 59.72㎡가 335,000,000원과 365,000,000원에 거래돼 면적별 가격대 차이가 큽니다. 따라서 204,330,000원이 237,420,000원의 86.1%라는 사실만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 이 사건은 동일면적 또는 충분히 유사한 근린시설 거래를 확인한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,660,620원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 302,400,000원 | 200,669,380원 |
| 2. 근저당 · 최태진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 6,383,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 388,783,419원 중 예상배당은 200,669,380원이며 미배당액은 188,114,039원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자에 대한 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 204,330,000원 | 200,669,380원 | 188,114,039원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 143,031,000원 | 140,228,566원 | 248,554,853원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 100,121,700원 | 97,919,996원 | 290,863,423원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 조사일 현재 폐문부재 상태입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 영덕2동 행정복지센터 북측 인근으로 업무시설·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2019.11.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하5층·지상24층 건물의 2층 233호입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로·주차. 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접하고 옥내주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 힉스유타워의 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 최근 거래는 존재하지만 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡로 면적대가 섞여 있어 51.76㎡ 목적물의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. ‘세종도시’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 점유관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 두 점유 기록의 관계 확인. ‘주식회사 세종도시종합개발(박종영)’과 ‘세종도시’가 동일한 점유관계인지, 별도 점유자인지 확인해야 승계 위험을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 용도 불일치 점검. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설인데 ‘세종도시’ 기록에는 용도가 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 86.1% 숫자만 믿지 않기. 최근 12개월 평균 237,420,000원은 목적물 51.76㎡와 면적이 매칭되지 않은 거래들의 평균입니다. 동일·유사 면적의 근린시설 가격 확인 없이 ‘시세보다 저렴’하다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당은 188,114,039원이지만 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 것과 임차인 승계 문제는 별개입니다. 미상 점유 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건은 감정가 417,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 204,330,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 모두 소멸하고 배당계산상 확정 인수액도 0원이라 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 1건이 남아 있고, 시세 지표 역시 51.76㎡ 목적물과 면적이 맞지 않는 거래 12건의 평균입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘417,000,000원짜리를 204,330,000원에 산다’는 할인율이 아닙니다. 첫째, 세종도시 점유자의 대항력과 보증금 규모를 확인해 실질취득비용을 확정해야 하고, 둘째, 동일·유사 면적 근린시설 가격으로 204,330,000원이 실제 시세 대비 저렴한지 다시 검증해야 합니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 공격적으로 평가하기 어려운 보수적 접근 대상입니다.
