한 번 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 용인 힉스유타워 A동 233호

* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 세종도시 점유 기록의 권리관계는 포함되지 않았습니다.

수원지방법원 2025타경55793. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 A동 2층 233호, 전용 51.76㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며 조사 당시 폐문부재였습니다. 소유자 정선향은 거래가액 421,520,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 중부새마을금고가 채권최고액 302,400,000원의 근저당을 설정했습니다.

이 중부새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 최태진의 근저당 70,000,000원, 서울보증보험과 오케이저축은행의 가압류, 국민건강보험공단과 용인시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확하지만, 점유관계에는 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 매각으로 정리

최초 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 정선향 명의 소유권이전 이후 설정된 중부새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 후순위 최태진 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 244,366,637원은 말소기준 근저당의 채권최고액 302,400,000원보다 작습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 확정 전 확인 필요

주식회사 세종도시종합개발(박종영)은 2023.08.28. 전입해 말소기준일인 2020.01.22.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이 임차인의 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

별도로 매각물건명세서에는 세종도시가 주거 용도로 기재돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 매각물건명세서 원문과 주민등록 전입세대확인, 사업자등록 점유관계, 임대차계약 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 혼합면적 평균만으로는 가격 메리트 판단 불가

힉스유타워 최근 거래 12건은 전용 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡·59.90㎡가 함께 섞여 있습니다. 분석 대상은 전용 51.76㎡이고, 같은 면적으로 일치하는 거래는 확인되지 않았습니다. 따라서 12건 평균을 대상 호실의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다.

현재 최저가 291,900,000원은 이 혼합면적 최근 12개월 평균 215,708,333원보다 76,191,667원 높고, 평균의 135.3%입니다. 정확한 동일면적 비교는 아니지만, 주어진 평균보다 높은 이상 이를 근거로 가격이 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

반면 59.72㎡~59.90㎡ 거래는 329,000,000원~375,000,000원 범위에 있습니다. 다만 이들은 대상보다 면적이 크므로 최저가 291,900,000원과 단순 비교해 할인 폭을 확정하는 것도 적절하지 않습니다. 핵심은 51.76㎡ 직접 비교 거래 또는 임대수익 자료를 추가로 확인하는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)

채권 합계 388,783,419원 중 287,013,400원이 배당되고, 미배당은 101,770,019원입니다. 신청채권자 청구액 244,366,637원은 현재 회차 시뮬레이션상 충족되지만, 말소기준 근저당의 채권최고액 302,400,000원 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 점유관계가 확인되지 않은 세종도시의 권리가 밝혀지면 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당만 커진다

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만 후순위 등기 권리가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 권리만 반영한 계산이므로, 대항력 미상 점유자의 권리 확인 없이 이를 고정값으로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 조사일 현재 폐문부재 상태입니다.
• 입지. 영덕2동 행정복지센터 북측 인근으로 업무시설·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2019.11.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하5층·지상24층 건물이며 승강기·급배수·화재탐지·경보·스프링클러 설비가 있습니다.
• 도로·주차. 북측 폭 약 20m 포장도로와 접하고 옥내주차장이 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 거래 표본. 힉스유타워는 230세대이며 최근 거래는 면적별 가격 차이가 큽니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 세종도시 점유관계. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부와 주식회사 세종도시종합개발(박종영) 기록과의 관계를 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 대항력 미상 점유자의 임대차계약과 보증금이 확인된 뒤 낙찰가별 미배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 이용상태 확인. 제2종근린생활시설과 주거 사용 기재가 함께 존재하므로 건축물대장, 현장 내부, 실제 사용 형태를 대조해야 합니다.
• 직접 시세 확보. 대상 전용 51.76㎡와 일치하는 거래가 없어 20㎡대·59㎡대 혼합평균만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
• 배당표 보완. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 인수와 가격은 확인이 먼저

등기부상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2020.01.22. 중부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 세종도시 점유 기록이 남아 있어, 산정상 인수 0원을 확정 인수 0원으로 받아들이기 어렵습니다.

가격도 같은 이유로 단순하지 않습니다. 감정가 417,000,000원에서 한 차례 유찰돼 291,900,000원이 됐지만, 최근 12개월 혼합면적 평균 215,708,333원의 135.3%입니다. 더 큰 59㎡대 거래보다 낮다는 이유만으로 대상 51.76㎡가 저렴하다고 결론 내릴 수도 없습니다. 등기 권리는 정리형, 임차인과 가격은 확인형. 이 물건은 세종도시의 실제 임대차관계와 51.76㎡ 직접 시세를 확보한 뒤에야 응찰가 판단이 가능합니다.