최저가 101,500,000원의 함정 — 인수 포함 실질취득은 150,221,000원

수원지방법원 2025타경55999. 화성시 반송동 마젤란오피스텔 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 임차권등기에는 전유부분 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 정봉훈은 2021.03.23. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

핵심 권리자는 이학기 한 명입니다. 이학기는 임차인인 동시에 을구 11번 전세권자, 을구 12번 임차권자, 이 경매의 신청채권자로 나타납니다. 최종 보증금은 148,000,000원, 전입·점유개시는 2021.04.15., 최초 확정일자는 2021.03.31.입니다. 전입이 2025.07.01. 경매개시결정보다 앞서 대항력이 인정된 것으로 분석돼, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.

현재 최저가 101,500,000원에서 집행비용 2,221,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 99,279,000원입니다. 따라서 보증금 잔액 48,721,000원이 남고, 매수인의 총부담은 101,500,000원 + 48,721,000원 = 150,221,000원입니다. 감정가보다 5,221,000원 높은 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당 보증금을 떠안는다

이학기는 임차인·전세권자·임차권자·경매 신청채권자로 동일하게 나타납니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사항이 표시돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 경위와 경매신청 근거를 원본으로 대조해야 합니다. 다만 의심만으로 대항력이나 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 확인 전에는 명세서에 기재된 인수형 구조를 그대로 전제해야 합니다.

② 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다

대항력 임차인의 보증금 148,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 법원에서 받는 배당액은 감소하고 매수인이 인수하는 잔액은 증가합니다. 따라서 최저가가 크게 낮아 보여도 실질취득은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다.

현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 최저가는 101,500,000원에서 49,735,000원으로 낮아지지만, 실질취득은 150,221,000원에서 149,295,230원으로만 변합니다. 집행비용 규모가 회차마다 달라 정확히 같은 금액은 아니지만, 결과적으로 총부담은 약 149,295,230원~150,221,000원에 머뭅니다.

최근 실거래 시세와 직접 대조할 거래 표본이 확인되지 않으므로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 2021년 소유자 취득가 140,000,000원은 과거 거래가격일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없으며, 현재 회차 실질취득 150,221,000원은 그 금액보다 10,221,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)

을구 11번 전세권과 을구 12번 임차권은 동일인·동일 보증금 관계이므로 148,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 매수인 인수 판단의 핵심은 을구 12번 임차권등기의 미배당 잔액 48,721,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 학동초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 30층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 용도 확인. 공부상 용도는 오피스텔이고 임차권등기상 사용은 주거입니다. 실제 주거용 사용 여부를 재확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 ㎡당 7,315,000원입니다.
• 도로. 동측과 서측으로 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형의 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실질취득이 감정가를 웃돌고 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 오피스텔의 실제 사용상태와 주변 거래가격을 별도로 확인하기 전에는 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 101,500,000원이 아니라 인수액을 더한 150,221,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전까지 실제 배당액과 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서·명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 이학기가 임차인·전세권자·임차권자·신청채권자로 나타나는 경위와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
• 전세권·임차권 중복 계산 금지. 동일 보증금 148,000,000원을 두 번 더하지 않되, 을구 12번 임차권의 미배당 잔액 인수는 별도로 반영해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유자와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 실제 용도 확인. 공부상 오피스텔과 임차권상 주거 사용이 함께 나타나므로 현장 이용상태와 관련 비용·규제를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 직접 조사. 실질취득 149,295,230원~150,221,000원과 비교할 동일 건물·유사 호실의 최신 거래 및 매물가격을 조사해야 합니다.
• 기일 진행 여부 확인. 기재 매각기일인 2026.07.24의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문으로 확인해야 합니다.
• 체납 비용 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “보증금 수준으로 고정”

이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 148,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당액 48,721,000원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 150,221,000원으로 감정가 145,000,000원을 넘어섭니다.

추가 유찰로 법원 납부액이 줄어도 인수액이 반대로 증가해, 2회 유찰 시 149,678,900원, 3회 유찰 시 149,295,230원의 실질부담이 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49% 또는 34.3%까지 내려가는 모습만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.

전세권과 임차권은 동일인의 동일 보증금이므로 중복 합산하지 않지만, 임차권등기의 미배당 잔액 인수 위험은 명확히 남아 있습니다. 여기에 공부상 오피스텔과 주거 사용의 확인 필요성, 이학기가 임차인과 경매 신청채권자를 겸하는 관계까지 점검해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리 확인 난도도 높은 물건입니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.